1 Leitsatz
Bereits die erstmalige Verursachung eines Brandes in der angemieteten Wohnung kann im Einzelfall einen zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigenden wichtigen Grund wegen erheblicher Gefährdung der Mietsache darstellen.
2 Normenkette
3 Das Problem
Der Vermieter kann das Mietverhältnis gemäß § 543 Abs. 1 BGB aus wichtigem Grund fristlos kündigen, wenn ihm unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens des Mieters und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen, die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Dabei reicht ein einmaliges Fehlverhalten bzw. eine einmalige Vertragsverletzung, d. h. ein sog. "Ausrutscher", in der Regel nicht für eine sofortige fristlose Kündigung des Mietverhältnisses. Erst bei einem weiteren erheblichen Verstoß nach einer entsprechenden Abmahnung kann grundsätzlich eine fristlose Kündigung erfolgen.
4 Die Entscheidung
Allerdings sind nach einem neuen Urteil des LG München I bei der Beurteilung des Vorliegens eines wichtigen Grundes nicht nur die jeweiligen Umstände der konkreten Vertragsverletzung, sondern auch die Gesamtumstände mit einzubeziehen, d. h. sowohl das Verhalten des Mieters vor als auch nach der konkreten Vertragsverletzung.
In dem vom LG München entschiedenen Fall sind der Brandverursachung zwei vom Mieter verschuldete Wasserschäden in der Wohnung aufgrund von bei einem Unwetter offen stehenden Fenster vorausgegangen. Nach der Brandverursachung hatte der Mieter nach seinem vermeintlich erfolgreichen Löschversuch nicht sichergestellt, dass keine Brandgefahr mehr besteht, sondern sich, ohne die Feuerwehr gerufen zu haben, schlafen gelegt. Erschwerend kam hinzu, dass der Mieter darüber hinaus einen Rauchwarnmelder entfernt hatte und die Wohnung selbst auf Klingeln und Klopfen der anlässlich der erheblichen Rauchentwicklung von Nachbarn herbeigerufenen Feuerwehr nicht geöffnet hat.
In diesem Fall ergibt die Gesamtwürdigung aller Umstände, dass auch schon die erstmalige Verursachung des Brandes in der angemieteten Wohnung die Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter unzumutbar macht.
5 Entscheidung
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