FoVo 8+9/2020, Räumungsvollstreckung nach dem Erbfall / 3 Der Praxistipp

Erleichterte Räumungsvollstreckung

Der BGH erleichtert die Räumungsvollstreckung nachhaltig. Verstirbt einer von mehreren Mietern, ist eine Titelumschreibung nach § 727 ZPO nicht notwendig. Das ist eine nachhaltige Entlastung. Zwar kann der Gläubiger nach § 792 ZPO einen Erbschein aus eigenem Recht beantragen. Auch kann er die Erben nach §§ 13, 357 FamFG in der Nachlassakte (gewillkürte Erbfolge) oder über §§ 61, 62 PStG auch im Personenstandsregister (gesetzliche Erbfolge) ermitteln. Allerdings kostet dies Geld und vor allem Zeit, was bei der Folgeschäden verursachenden Räumungsvollstreckung besonders schmerzhaft ist. Ziel muss immer eine sehr zeitnahe Räumung sein.

Tatsächliche Verhältnisse schon früh feststellen

Bei der Räumungsvollstreckung zeigt sich exemplarisch, dass die Zwangsvollstreckung schon im Erkenntnisverfahren beginnt. Der BGH stellt für den Beginn der Vollstreckung nach § 750 ZPO darauf ab, wer die tatsächliche Gewalt über die zu räumende Sache, die Mietsache, hat. Gegen diese Personen bedarf es eines Titels, und zwar am besten in der Verurteilung als Gesamtschuldner.

Hinweis

Achtung!

Der Rechtsanwalt darf sich also bei Erhebung der Räumungsklage nicht darauf verlassen, dass lediglich die im Miet- oder Pachtvertrag genannte Person tatsächliche Gewalt über die Sache hat. Ehegatten, Kinder und auch Lebensgefährten sind häufig nicht Vertragspartei geworden, haben aber tatsächlichen Besitz. Die tatsächlichen Besitzverhältnisse sind mit dem Mandanten deshalb bei Klageerhebung zu klären, zu dokumentieren und über den Prozessverlauf hinaus bis zum Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung zu kontrollieren. Ggf. muss die Klage auch während des Prozesses noch auf weitere Mitgewahrsamsinhaber erweitert werden. Liegt ein Urteil oder sonstiger Räumungstitel vor, sollte die Vollstreckung unverzüglich eingeleitet werden. Die Änderung der tatsächlichen Gewahrsamsverhältnisse gehört nämlich zu den klassischen Schuldnerstrategien, um eine Räumung zu verhindern. Die zeitliche Möglichkeit dazu muss so gering wie möglich gehalten werden.

FoVo, S. 171 - 176