FoVo 01/2011, Sondernutzungsrechte als Zugriffsquelle / 3 Der Praxistipp

Bedeutung von Wohnungseigentum in der Vollstreckung steigt

Wohnungseigentum nimmt immer mehr zu. Damit steigt auch die Bedeutung dieser Rechtsverhältnisse für die Zwangsvollstreckung. Der Fall des BGH ist hierfür ein klassisches Beispiel. Der Bauträger einer Wohnungseigentumsanlage kommt in Liquiditätsschwierigkeiten und sucht gleichwohl die vorbehaltenen Rechte noch wirtschaftlich zu nutzen.

BGH eröffnet neue Zugriffsoptionen

Nicht zum ersten Mal widerspricht der BGH der restriktiven und schuldnerfreundlichen Auffassung von Stöber, der Sondernutzungsrechte nicht für pfändbar erachtet (Forderungspfändung, 15. Aufl., Rn 1792), und eröffnet demgegenüber neue Zugriffschancen des Gläubigers. Er erkennt den wirtschaftlichen Wert von Gestaltungen des Schuldners – zum Teil in Zusammenwirkung mit Dritten –, die allein darauf angelegt sind, zu Lasten des Gläubigers den berechtigten Forderungsausgleich zu verhindern.

BGH weist alle Einwände zurück

Der BGH arbeitet alle Einwände gegen die Pfändung der sich aus der Nutzung des Sondernutzungsrechtes ergebenden Forderung ab und verwirft diese. Der Gläubiger wird sich deshalb für die Formulierung eines PfÜB auf die Formulierung im Sachverhalt stützen können. Der Rechtspfleger beim Amtsgericht – Vollstreckungsgericht – wird zu berücksichtigen haben, dass nur die angeblichen Ansprüche gepfändet werden. Der PfÜB gibt dem Gläubiger über § 836 Abs. 3 ZPO dann die Möglichkeit, hinter die Kulissen zu schauen und die Verträge mit dem Drittschuldner herauszuverlangen. Ggf. muss der PfÜB dann um weitere Ansprüche ergänzt werden. Nicht zu unterschätzen ist auch die Wirkung auf den Schuldner. Der BGH setzt hier ein klares Signal: Es ist sinnvoller, auf den Gläubiger zuzugehen und den Versuch zu unternehmen, eine Einigung zu erreichen.