FoVo 01/2009, Die Forderungen der Wohnungseigentümer in ... / III. Zusätzliche Beschränkung des Vorrechts in der Zwangsverwaltung

Grenzen des Vorrechts

In der Zwangsverwaltung wird das Vorrecht in zeitlicher Hinsicht dadurch weiter eingeschränkt, dass hier im Gegensatz zur Zwangsversteigerung in den Rangklassen 2 bis 4 nur Zahlungen auf laufend wiederkehrende Ansprüche erfolgen. "Laufend" im Sinne der gesetzlichen Regelung sind nur die Wohngelder, die seit der letzten Fälligkeit vor dem Beschlagnahmetag angefallen sind und im laufenden Verfahren noch anfallen.

Praxis-Beispiel

S zahlt sein Wohngeld seit November 2007 nicht mehr. Die Titulierung erfolgte im Mai 2008. Am 15.7.2008 beantragt die WEG die Zwangsverwaltung. In diesem Fall werden aus Erträgen der Zwangsverwaltung in der Rangklasse 2 Zahlungen nur auf die fehlenden Wohngelder für Juli 2008 und die Folgemonate geleistet. Die rückständigen Wohngeldraten für November 2007 bis Juni 2008 sind dagegen erst in der Rangklasse 5 zu befriedigen. Die Zwangsverwaltung muss deshalb so früh wie möglich beantragt werden.

Keine Höchstbetragsgrenze

Die Einschränkung des Vorrangs auf einen Maximalbetrag (Kosten, Zinsen und Hauptforderung) von insgesamt bis zu 5 % des Verkehrswerts gilt in der Zwangsverwaltung nicht. Sie wäre auch nicht praktikabel, da in allen Fällen, in denen nicht parallel ein Zwangsversteigerungsverfahren läuft, erst ein Verkehrswert festgestellt werden müsste. Eine Verkehrswertermittlung ist aber in einem Zwangsverwaltungsverfahren weder notwendig noch vorgesehen.

Außerdem wäre der WEG die Begrenzung in den Verfahren nicht zumutbar, die über einen langen Zeitraum laufen. Die Anwendung der Regelung würde nämlich dazu führen, dass der Zwangsverwalter zunächst Wohngelder bezahlen würde, nach Erreichen eines bestimmten Betrags die Zahlung auf die laufenden Wohngeldforderungen einstellen müsste, obwohl er wirtschaftlich zur Leistung imstande wäre.

Für welche Zwangsverwaltungen gilt die Neuregelung?

Nach der Übergangsvorschrift § 62 WEG ist die Neuregelung nicht auf ZVG-Verfahren anzuwenden, die am 1.7.2007 bereits anhängig waren. In Zwangsverwaltungsverfahren ist für den Stichtag auf den Erlass des Anordnungsbeschlusses abzustellen (BGH Rpfleger 2008, 321). Demnach unterliegen der Neuregelung nur Verfahren, in denen der Anordnungsbeschluss am 2.7.2008 oder später verfügt wurde.