Formularmietvertrag – einzelne Klauseln von A-Z / 4 Aufrechnungsverbot

Ein generelles Aufrechnungsverbot ist unwirksam. Eine Aufrechnungsbeschränkung ist möglich, allerdings nur in den Grenzen des § 309 Nr. 3 BGB.

Hinweis

Unwirksame Formularklausel

Danach ist eine Bestimmung unwirksam, durch die dem Mieter die Befugnis genommen wird, mit einer unbestrittenen oder rechtskräftig festgestellten Forderung aufzurechnen.

Eine Forderung ist unbestritten, wenn die Tatsachen unstreitig sind, aus denen sich die Forderung und deren Höhe ergibt. Im Prozess gilt das auch, wenn der Vermieter die vom Mieter vorgetragenen Tatsachen nicht substanziiert bestreitet oder wenn er die Forderung lediglich mit einer unschlüssigen Gegenaufrechnung bekämpft.^[1] Mit einer entscheidungsreifen Forderung kann ebenfalls aufgerechnet werden. Hiervon spricht man, wenn über die Forderung ohne Beweisaufnahme entschieden werden kann. Es handelt sich dabei um eine Variante der unbestrittenen Forderung; es ist deshalb nicht erforderlich, dass die Möglichkeit zur Aufrechnung mit entscheidungsreifen Forderungen in der Aufrechnungsklausel ausdrücklich genannt wird.^[2] Unerheblich ist es, ob über das Recht zur Aufrechnung Streit besteht; es kommt immer nur darauf an, ob aufgrund des gegebenen Sachstands über die Gegenforderung abschließend entschieden werden kann. Aus der Aufrechnungsklausel muss sich ergeben, dass der Mieter mit unbestrittenen oder rechtskräftig festgestellten Forderungen aufrechnen kann.

Wohnungsmiete

Bei der Wohnraummiete müssen sich aus der Klausel außerdem die besonderen Aufrechnungsbefugnisse des § 556b Abs. 2 BGB ergeben. Danach kann der Mieter entgegen einer vertraglichen Bestimmung gegen eine Mietforderung mit einer Forderung aufgrund der §§ 536a, 539 BGB oder aus ungerechtfertigter Bereicherung wegen zu viel gezahlter Miete aufrechnen oder wegen einer solchen Forderung ein Zurückbehaltungsrecht ausüben, wenn er seine Absicht dem Vermieter mindestens 1 Monat vor der Fälligkeit der Miete in Textform angezeigt hat.

[1] BGH, Urteil v. 26.11.1984, VIII ZR 217/83, NJW 1985, 1556.

[2] Vgl. BGH, WPM 1989, 949; OLG Hamm, NJW 1983, 523, 525; Bub, in Bub/Treier, Rn. II 430; a. A. OLG Celle, WuM 1990, 103, 111.