Nach § 310 Abs. 3 BGB gelten einige Besonderheiten, wenn der Mietvertrag zwischen einem Unternehmer als Vermieter und einer natürlichen Person als Mieter abgeschlossen wird. In diesem Fall soll der Verbraucher (hier: der Mieter) in seiner rollenspezifischen Unterlegenheit geschützt werden.
3.1 Voraussetzungen des § 310 Abs. 3 BGB
Der Vermieter muss Unternehmer sein. Unternehmer ist, wer in Ausübung einer gewerblichen oder beruflichen Tätigkeit handelt.[1] Hierzu gehören die Wohnungsunternehmen, die Vermietungsgesellschaften und diejenigen Vermieter, die über einen größeren Wohnungsbestand verfügen. In der Regel ist die Unternehmereigenschaft zu bejahen, wenn der Vermieter einen Großteil seiner Arbeitskraft für die Verwaltung der Wohnungen einsetzt oder wenn er zu diesem Zweck Angestellte beschäftigt.
Definition Verbraucher
Verbraucher i. S. v. § 310 Abs. 3 BGB ist nach der Legaldefinition in § 13 BGB jede natürliche Person, die ein Rechtsgeschäft zu einem Zweck abschließt, der überwiegend weder ihrer gewerblichen noch ihrer selbstständigen beruflichen Tätigkeit zugerechnet werden kann.
Verbraucher ist beweispflichtig
Darlegungs- und beweispflichtig für die Zuordnung des Geschäfts zum privaten Rechtskreis ist der Verbraucher. Im Zweifel ist allerdings zugunsten des Verbrauchers zu entscheiden.[2]
Nur Wohnraummietvertrag ist geschützt
Der besondere Schutz des § 310 Abs. 3 BGB gilt nur für Wohnungsmietverträge. Auf Mietverträge, die einer gewerblichen oder selbstständigen beruflichen Tätigkeit zugerechnet werden können, ist die Vorschrift unanwendbar.
Bei Mischmietverträgen kommt es darauf an, welche Art der Nutzung überwiegt, was aufgrund einer Beurteilung aus der Sicht bei Vertragsschluss festzustellen ist.[3]
3.2 Rechtsfolgen des § 310 Abs. 3 BGB
3.2.1 Vermieter in der Regel Verwender
Bei einem Vertrag zwischen einem Unternehmer (z. B. einem Wohnungsunternehmen) und einem Verbraucher (einem Wohnungsmieter) gilt gem. § 310 Abs. 3 Nr. 1 BGB die gesetzliche Vermutung, dass der Unternehmer die Allgemeinen Geschäftsbedingungen gestellt hat. Diese Vermutung gilt nicht, wenn die Verwendung des Formularvertrags durch den Verbraucher verlangt worden ist.
Hierfür ist der Unternehmer darlegungs- und beweispflichtig.[1] Diese Vorschrift ist insbesondere dann von Bedeutung, wenn das Vertragsformular von einem Dritten – z. B. einem Makler – ausgewählt wird. Solche Verträge unterliegen der Inhaltskontrolle.[2]
Wird ein vom Mieter vorgeschlagenes Formular verwendet – was vom Vermieter zu beweisen ist –, scheidet eine Inhaltskontrolle aus.
Beweislast verteilt
Im Streitfall muss der Verbraucher darlegen und beweisen, dass die Klausel für eine Vielzahl von Verträgen bestimmt ist, sofern die o. g. Vermutung nicht ausreicht.
Der Unternehmer muss beweisen, dass die Vertragsbedingung ausgehandelt wurde.[3]
3.2.2 Einmalige Verwendung genügt
Die §§ 305c Abs. 2, 306, 307 Abs. 1-3, 308, 309 BGB sind auf vorformulierte Vertragsbedingungen auch dann anzuwenden, wenn diese nur zur einmaligen Verwendung bestimmt sind und soweit der Verbraucher aufgrund der Vorformulierung auf ihren Inhalt keinen Einfluss nehmen konnte. Die für § 305 Abs. 1 Satz 3 BGB geltenden Grundsätze können auch hier angewandt werden.
3.2.3 Die Verteilung der Beweislast
Zur Verteilung der Beweislast werden unterschiedliche Ansichten vertreten. Nach einer Ansicht muss der Verbraucher lediglich beweisen, dass die Vertragsbedingung vom Unternehmer vorformuliert wurde; der Unternehmer muss beweisen, dass der Verbraucher auf den Inhalt der Klausel Einfluss nehmen konnte.[1]
Nach anderer Meinung trägt der Verbraucher die Beweislast für alle Tatbestandsmerkmale des § 310 Abs. 3 Nr. 2 BGB. Der Verbraucher muss sowohl beweisen, dass die Klausel vorformuliert ist als auch, dass er auf deren Inhalt keinen Einfluss nehmen konnte.[2]
3.2.4 Begleitumstände werden berücksichtigt
Bei der Beurteilung der unangemessenen Benachteiligung nach § 307 BGB sind auch die den Vertragsschluss begleitenden Umstände zu berücksichtigen.
Der abstrakt-generelle Kontrollansatz des § 307 BGB wird bei den Verbraucherverträgen um eine konkret-individuelle Kontrolle ergänzt. Hierbei können die Geschäftserfahrung des Vermieters, die Unerfahrenheit des Mieters (aber auch die umgekehrte Konstellation!), sowie eine Überrumpelungssituation berücksichtigt werden.
Aufgrund des Ergebnisses der konkret-individuellen Kontrolle können die gegen die Klausel bestehenden Bedenken verstärkt, aber auch entkräftet werden.[1]
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