Fensterrenovierung (hier: Austausch) muss Interessen aller Wohnungseigentümer berücksichtigen, selbst wenn entsprechende Maßnahmen nach Gemeinschaftsordnungsvereinbarung vom Sondereigentümer allein zu finanzieren sind

Leitsatz

Fensterrenovierung (hier: Austausch) muss Interessen aller Wohnungseigentümer berücksichtigen, selbst wenn entsprechende Maßnahmen nach Gemeinschaftsordnungsvereinbarung vom Sondereigentümer allein zu finanzieren sind

Normenkette

§§ 5 Abs. 2, 21 Abs. 4 und Abs. 5 Nr. 2 WEG

Kommentar

1. Die Renovierungspflicht für Fenster und Fensterläden als Teil des Gemeinschaftseigentums richtet sich auch dann nach dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer, wenn die Maßnahme nach der Gemeinschaftsordnung von einem einzelnen Wohnungseigentümer allein zu finanzieren ist.
2. Fenster und Fensterläden sind Teil des Gemeinschaftseigentums gem. § 5 Abs. 2 WEG (h.R.M.). Sie befinden sich im bzw. am Gebäude, das vorliegend zum Sondernutzungsbereich des Antragstellers gehört. Nach getroffener Vereinbarung war hier der Antragsteller allein verpflichtet, auf seine Kosten diese Bestandteile des Gemeinschaftseigentums instand zu halten und instand zu setzen. Die Entscheidungskompetenz, ob, wann und wie solche Maßnahmen durchzuführen sind, liegt dabei zunächst beim Antragsteller (Sondereigentümer). Unabhängig von einer Gefährdung der Bausubstanz ist allerdings eine ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung gefordert, was mit ordnungsgemäßer Verwaltung gleichzusetzen ist. Darunter fallen alle Maßnahmen, die im Interesse der Wohnungseigentümer auf die Erhaltung, Verbesserung oder dem der Zweckbestimmung des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechenden Gebrauch gerichtet sind. Im Interesse der Gesamtheit der Eigentümer liegt die Maßnahme, wenn sie bei objektiv vernünftiger Betrachtungsweise unter Berücksichtigung der besonderen Umstände des Einzelfalls nützlich ist. Dies ist der Fall, wenn sich die Maßnahme bei einer an den konkreten Bedürfnissen und Möglichkeiten ausgerichteten Kosten-Nutzen-Analyse und unter Berücksichtigung der Verkehrsauffassung und der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit der Gemeinschaft im Einzelfall als vertretbar erweise. Vorliegend durften die Fenster und Läden im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung ausgetauscht werden. Austausch oder Neuanstrich ist hier ebenfalls allein Sache des antragstellenden Sondereigentümers.

Link zur Entscheidung

BayObLG, Beschluss vom 31.03.2004, 2Z BR 241/03, ZMR 8/2004, 607

Anmerkung

Oftmals muss in solchen und ähnlichen Fällen die getroffene Vereinbarung objektiv ausgelegt werden, ob solche Eigenmaßnahmen nicht nur vom einzelnen Sondereigentümer zu finanzieren sind, sondern auch in seiner Auftrags- und Durchführungsverantwortung stehen. Mitunter hat es bei der Entscheidungsverantwortung der Gesamtgemeinschaft (durch Beschlussfassung) zu verbleiben, ungeachtet entsprechender Kostentragungspflichten der einzelnen Sondereigentümer. In einem solchen Vereinbarungsfalle ist auch sichergestellt, dass nicht evtl. nachteilige bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum vorgenommen werden (hinsichtlich Optik, Material und Farbe). Bei sondergenutzten Bauteilen ist des Weiteren häufig zu klären, ob hier nicht nur die Instandhaltung, sondern auch die weitergehende Instandsetzung (im Sinne einer evtl. vollständigen Erneuerung) dem einzelnen Sondernutzungsberechtigten auferlegt ist.