Fehlen der erforderlichen behördlichen Genehmigung zur vertragsgemäßen Nutzung von Mieträumen

Leitsatz

Die Parteien stritten darüber, ob das zwischen ihnen bestehende Mietverhältnis durch fristlose Kündigung des Klägers beendet worden ist. Vorausgegangen war, dass der Kläger von der Rechtsvorgängerin der Beklagten Gewerberäume zum Betrieb eines Büros/Lagers etc. einer Filmcateringgesellschaft mit Küche angemietet hatte. Die gemieteten baulichen Anlagen waren als "Autokarosseriewerkstatt und Fahrzeughalle" baurechtlich genehmigt. Eine Nutzungsänderung wurde vonseiten der Ordnungsbehörde nicht gestattet.

Sachverhalt

Mit schriftlichem Vertrag vom 26. Juni 1998 mietete der Kläger von der Rechtsvorgängerin des Beklagten Gewerberäume zum Betrieb eines "Büros/Lagers etc. einer Filmcateringgesellschaft mit Küche" fest bis zum 30. Juni 2008. Gemäß § 1 Nr. 5 des Mietvertrages leistete der Vermieter keine Gewähr dafür, dass die gemieteten Räume den in Frage kommenden technischen Anforderungen sowie den behördlichen und anderen Vorschriften entsprechen. Behördliche Auflagen sollte der Mieter auf eigene Kosten erfüllen.

In § 14 Nr. 1 des Mietvertrages war aufgeführt, dass bauliche Änderungen durch den Mieter, insbesondere Um- und Einbauten, Installationen, auch die Vergitterung der Fenster und die Herstellung und Veränderung von Feuerstätten, nur mit schriftlicher Einwilligung des Vermieters vorgenommen werden dürften. Erteile der Vermieter eine solche Einwilligung, so sei der Mieter für die Einholung der bauaufsichtsamtlichen Genehmigung verantwortlich und habe alle Kosten hierfür zu tragen.

Die von dem Kläger gemieteten baulichen Anlagen waren als "Autokarosseriewerkstatt und Fahrzeughalle" baurechtlich genehmigt. Er betrieb in diesen Räumen sein Cateringunternehmen unbeanstandet bis April 2004. Mit Schreiben vom 5. April 2004 wies das zuständige Bauaufsichtsamt ihn jedoch im Rahmen einer Bußgeldanhörung darauf hin, dass die geänderte Nutzung der Mieträume als Cateringbetrieb ohne Genehmigung ordnungswidrig sei. Daraufhin forderte der Kläger den Beklagten auf, an der Einholung der Genehmigung der geänderten Nutzung mitzuwirken, was dieser jedoch ablehnte.

Ein Antrag des Klägers auf Erteilung einer Baugenehmigung nach § 68 BauO NRW für die erfolgte Nutzungsänderung wurde zurückgewiesen. Daraufhin erklärte der Kläger mit Anwaltsschreiben vom 25. Oktober 2004 die fristlose Kündigung und erhob Klage auf Feststellung, dass das Mietverhältnis zwischen den Parteien durch Kündigung vom 25. Oktober 2004 beendet ist. In der Folgezeit erfolgten zwei weitere fristlose Kündigungen.

Das LG gab der Klage antragsgemäß statt. Auf die Berufung des Beklagten hat das OLG die Klage abgewiesen. Hiergegen richtete sich die zugelassene Revision des Klägers, mit der dieser die Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils erstrebte.

Das Rechtsmittel war erfolgreich und führte zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur Zurückverweisung des Rechtsstreits an das OLG.

Entscheidung

Mit dem OLG ging auch der BGH davon aus, dass das Fehlen der erforderlichen behördlichen Genehmigung zur vertragsgemäßen Nutzung von Mieträumen einen Mangel i.S.v. § 536 BGB darstelle, der den Mieter zur fristlosen Kündigung berechtige, wenn ihm durch eine mit einer Zwangsmittelandrohung verbundenen Ordnungsverfügung die vertragsgemäße Nutzung untersagt werde und für ihn zumindest Ungewissheit über deren Zulässigkeit bestehe (BGH, Urteil vom 22. Juni 1988 - VIII ZR 232/87 - NJW 1988, 2664, 2665).

Der BGH folgte dem OLG auch insoweit, als die Klausel in § 1 Nr. 5 des Mietvertrages der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB nicht standhalte, weil sie eine Haftung des Vermieters auch für den Fall ausschließe, dass die erforderliche behördliche Genehmigung für den vom Mieter vorgesehenen Gewerbebetrieb aus Gründen versagt werde, die ausschließlich auf der Beschaffenheit oder der Lage des Mietobjekts beruhten. Ein so weitgehender Haftungsausschluss benachteilige den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen und sei deshalb nach § 307 BGB unwirksam.

Die von dem OLG vorgenommene Auslegung des § 14 Nr. 1 des Mietvertrages teilte der BGH nicht.

Aus dieser Klausel ergebe sich nicht, dass der Kläger selbst für die zum Betrieb eines Cateringunternehmens erforderliche baurechtliche Nutzungsänderungsgenehmigung zu sorgen habe. Dieser vom OLG vorgenommenen Auslegung stehe der Wortlaut der Klausel entgegen, der die Verpflichtung des Mieters unberührt lasse, für den vertragsgemäßen Zustand der Mietsache Sorge zu tragen.

Allerdings sah sich der BGH nicht dazu in der Lage, selbst zu entscheiden, ob die Weigerung des Beklagten, an der Einholung der Genehmigung zur Nutzungsänderung mitzuwirken, den Kläger zur fristlosen Kündigung gem. § 543 Abs. 1 BGB berechtige, so dass zwischen den Parteien ein Mietverhältnis nicht mehr bestehe. Hierzu seien weitere Feststellungen erforderlich.

Es müsse zunächst geklärt werden, ob der Kläger nicht mit der Rechtsvorgängerin des Beklagten in einer mündlichen Vereinbarung, die allerdings entgegen § 550 BGB keinen Niederschlag im schriftlichen ...