Rz. 555
Zu den Sachmängeln eines Wohnungs- oder Teileigentums in Bezug auf das Grundstück gehören vor allem Baugrundprobleme, Altlasten sowie fehlerhafte Zusicherungen. Ein Sachmangel kann ferner darin liegen, dass eine im Gewerbegebiet gelegene Wohnung nur von einem bestimmten Personenkreis genutzt werden kann.[1] Außerdem kann eine Nutzungsbeschränkung nach § 15 Abs. 1 WEG oder nach einer Zweckbestimmung im weiteren Sinne einen Sachmangel darstellen. Dieses ist auch dann der Fall, wenn sie auf das Bauplanungs- und Bauordnungsrecht zurückgeht.[2] Eine fehlende Zweckentfremdungsgenehmigung stellt keinen Sachmangel dar. Sie ist nicht objektbezogen, da die Belastung sämtliche Eigentümer der in der Verordnung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum genannten Gebiete betrifft.
Fehlende Zweckentfremdungsgenehmigung kein Rechtsmangel
Das Fehlen der Zweckentfremdungsgenehmigung begründet auch keinen Rechtsmangel. Bei dem auf dem Kaufobjekt lastenden Zweckentfremdungsverbot handelt es sich um eine öffentlich-rechtliche Nutzungsbeschränkung. Öffentlich-rechtliche Nutzungsbeschränkungen sind nur dann als Rechtsmangel anzusehen, wenn es sich um eine speziell die verkaufte Sache betreffende "Individualbelastung" handelt, die wegen besonderer Umstände, etwa der Vorgeschichte des Kaufobjekts, die mit dem Eigentum normalerweise verbundenen Benutzungsbefugnisse einschränkt. Ein Käufer kann nicht erwarten, dass ihm ein Verkäufer Eigentum verschafft, das entgegen der Rechtsordnung schrankenlose Nutzbarkeit gewährt. Er hat nur Anspruch auf Verschaffung des Eigentums innerhalb des Rahmens der Rechtsordnung. Ein Verkäufer haftet daher nur dann für eine bestimmte Art der Nutzbarkeit, wenn diese im Vertrag als besondere Zusicherung festgelegt ist.[3]
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