Erwerb eines neuen Wohnungs- oder Teileigentums / 4.2 Vergütung

Rz. 476

Unterfiele der Bauträgervertrag allein Werkvertragsrecht, wäre nach § 641 Abs. 1 Satz 1 BGB die Vergütung immer erst bei der Abnahme des Werkes zu entrichten. Dieser sehr späte Zeitpunkt ist ohne Weiteres vereinbar, aus Sicht von vielen Bauträgern zurzeit aber nicht wünschenswert. Bauträger zielen stattdessen zu einem sehr viel früheren Zeitpunkt auf einen Teil der Vergütung, auf eine "Abschlagszahlung". Eine Abschlagszahlung kann ein Unternehmer nach § 632a Abs. 1 Satz 1 BGB grundsätzlich für eine vertragsgemäß erbrachte Leistung in der Höhe verlangen, in der der Besteller durch die Leistung einen Wertzuwachs erlangt hat. Dieses gilt aber zum Schutz des Erwerbers nicht im Bauträgervertrag. Wenn der Vertrag die Errichtung oder den Umbau eines Hauses oder eines vergleichbaren Bauwerks zum Gegenstand hat und zugleich die Verpflichtung des Unternehmers enthält, dem Besteller das Eigentum an dem Grundstück zu übertragen oder ein Erbbaurecht zu bestellen oder zu übertragen, können Abschlagszahlungen nach § 632a Abs. 2 BGB nur verlangt werden, soweit sie gemäß einer Verordnung aufgrund von Art. 244 EGBGB vereinbart sind.

Bei dieser Verordnung handelt es sich um die Verordnung über Abschlagszahlungen bei Bauträgerverträgen vom 23.5.2001 (BGBl I S. 981), die durch Artikel 4 Nummer 1 des Gesetzes vom 23.10.2008 (BGBl I S. 2022) geändert worden ist. Nach deren § 1 können in Werkverträgen, die die Errichtung oder den Umbau eines Hauses oder eines vergleichbaren Bauwerks auf einem Grundstück zum Gegenstand haben und zugleich die Verpflichtung des Unternehmers enthalten, dem Besteller das Eigentum an dem Grundstück zu übertragen oder ein Erbbaurecht zu bestellen oder zu übertragen (= Bauträgervertrag), kann der Besteller zur Leistung von Abschlagszahlungen entsprechend § 3 Abs. 2 der Makler- und Bauträgerverordnung unter den Voraussetzungen ihres § 3 Abs. 1 verpflichtet werden. Unter den Voraussetzungen des § 7 der Makler- und Bauträgerverordnung kann der Besteller auch abweichend von ihrem § 3 Abs. 1 und 2 zur Leistung von Abschlagszahlungen verpflichtet werden.

Überblick

Rz. 477

Einheitliche Vergütung

Ohne besondere Anhaltspunkte ist davon auszugehen, dass die Parteien eine einheitliche Vergütung vereinbart haben. Dies gilt regelmäßig selbst dann, wenn im Vertrag für den Kaufgegenstand einerseits und die werkvertragliche Herstellungspflicht andererseits eine separate Vergütung ausgewiesen ist, da die Aufgliederung regelmäßig aus steuerlichen Gründen erfolgt. Wollen die Parteien eine separate Vergütung vereinbaren, so muss dies unmissverständlich zum Ausdruck kommen. Bedeutsam ist dies vor allen Dingen für die Verjährung des Vergütungsanspruchs des Bauträgers.

4.2.1 Grundsatz: Festpreis

4.2.1.1 Allgemeines

Rz. 478

Im Bauträgervertrag wird häufig, wenn auch nicht immer ein "Festpreis" vereinbart.^[1] Im Festpreis sind in der Regel enthalten die Grundstückskosten, die Kosten für das Herrichten der Baustelle, die Kosten für die öffentliche und die nicht öffentliche Erschließung, die Gebäudekosten und die Baunebenkosten, die zur Errichtung des Gebäudes notwendig sind. Nicht im Festpreis enthalten sind hingegen normalerweise die Maklergebühren, Notarkosten (Beurkundung des Vertrags), Gebühren für die Grundbucheintragung, Grunderwerbsteuer, Sonderwünsche mit Dritten und Finanzierungskosten. Veränderungen des Festpreises können sich bei Eigenleistungen und bei Sonderwünschen ergeben.

Überblick

[1] OLG Koblenz v. 5.5.2003, 12 U 40/02, NJW-RR 2003 S. 1173, 1174, spricht vom "Wesensmerkmal"; Kniffka/Koeble, Kompendium des Baurechts, 3. Aufl. 2008, 11. Teil 364.

4.2.1.2 Eigenleistungen

Rz. 479

Der Bauträger kann dem Erwerber – wohl nur für das Sondereigentum – das Recht zubilligen, Eigenleistungen zu erbringen. Dies hat zur Folge, dass sich der (pauschale) Festpreis vermindert (es sind dann Gutschriften zu erteilen, entweder in Höhe der für diesen Fall bereits vorsorglich getroffenen Vereinbarung im Bauträgervertrag oder aber anteilig angemessen entsprechend der Kalkulation des Bauträgers. Sieht der Vertrag für die Eigenleistungen ein Optionsrecht vor, bedarf es bei der Ausübung der Option durch den Erwerber keiner Nachbeurkundung. Sieht der Bauträgervertrag hingegen Optionen für Eigenleistungen nicht vor, unterliegt die Vertragsänderung einer Nachbeurkundung, sofern nicht bereits die Auflassung erklärt ist. Den Bauträger können gegenüber dem Erwerber für die Eigenleistungen Hinweis-, Aufklärungs-, Überwachungs- und Prüfungspflichten treffen.^[1] Eine nachvertragliche Aufklärungspflicht des Bauträgers gibt es aber grundsätzlich nicht.^[2]

[1] OLG Hamm v. 12.10.2010, 19 W 33/10, NJW 2011 S. 237.

[2] OLG Schleswig v. 4.9.2009, 14 U 27/09, NJW-RR 2010 S. 1031.

4.2.1.3 Sonderwunschvertrag

Rz. 480

Die Parteien des Bauträgervertrags können es zulassen, dass der Bauträger bestimmte Leistungen nicht erbringt und der Erwerber stattdessen berechtigt ist, über diese mit einem Dritten einen "Sonderwunschvertrag" – etwa wegen der Armaturen im Badezimmer oder der Küchenausstattung – zu schließen. Auch in diesem Fall ist darauf zu achten, dass es ...