Erwerb eines neuen Wohnungs- oder Teileigentums / 3.1 Einführung

Rz. 452

Der Bauträger schuldet dem Erwerber als Hauptleistungen in der Regel die Übertragung – anteiligen – Eigentums an einem mangelfreien Grundstück sowie des – anteiligen – gemeinschaftlichen und des Sondereigentums sowie eine mangelfreie werkvertragliche Herstellung des meist schlüsselfertigen gemeinschaftlichen – und des Sondereigentums einschließlich der Außenanlagen. Die konkreten Leistungspflichten des Bauträgers ergeben sich aus dem Bauträgervertrag. Dieser Vertrag wird in der Regel ein Formularvertrag sein, der einer AGB-Kontrolle nach §§ 305 ff. BGB unterliegt.

Rz. 453

Wesentliche Bestandteile wie Türen, Fenster, Heizanlage, Heizkörper, Waschbecken und Badewanne sind kraft Gesetzes Gegenstand des Bauträgervertrags als Grundstückskaufvertrag (§ 94 BGB). Etwas anderes gilt hingegen für Zubehör. Zubehör sind Gegenstände, die nach der wirtschaftlichen Bestimmung der Eigentumswohnung dienen und auch tatsächlich zu ihr in einem dieser Bestimmung entsprechenden räumlichen Verhältnis stehen, ohne selbst Bestandteile der Hauptsache zu sein (§ 97 Abs. 1 Satz 1 BGB). Auf Zubehör erstreckt sich die Verpflichtung zur Veräußerung lediglich im Zweifel, § 311c BGB, d. h. nur dann, wenn sich aus dem Vertrag keine anderslautende Vereinbarung ergibt. Die Abgrenzung zwischen Zubehör und wesentlichen Bestandteilen kann im Einzelfall schwierig sein. Als Zubehör werden etwa eine besonders eingepasste Einbauküche (anders ggf. in Süddeutschland), ein Heizölvorrat und eine Sonnenschutzmarkise angesehen. Gleiches gilt für Teppichböden, solange sie nicht untrennbar mit dem Untergrund verklebt sind; dann sind sie Bestandteil der Hauptsache.