Erstellung der Jahresabrechnung durch den neu bestellten Verwalter

Leitsatz

Erstellung der Jahresabrechnung durch den neu bestellten Verwalter

Normenkette

§§ 28 Abs. 3, 43 Abs. 1 Nr. 4, 45 Abs. 1 WEG; §§ 675, 666, 259 BGB

Kommentar

1. Scheidet ein Verwalter während oder zum Ende eines Wirtschaftsjahres aus, so hat grundsätzlich der neu bestellte Verwalter die Abrechnung für dieses Wirtschaftsjahr zu erstellen, es sei denn, die Jahresabrechnung war bis zum Zeitpunkt des Verwalterwechsels bereits fällig (vgl. h. M.).
2. Der ausgeschiedene Verwalter bleibt demgegenüber zur Rechnungslegung zum Zeitpunkt seines Ausscheidens verpflichtet. Der Umfang dieser Rechnungslegung bestimmt sich nach § 259 BGB.

Anmerkung

Eindeutig erscheint mir die Rechtslage, wenn ein Verwalter zum Ende eines Wirtschaftsjahres ausscheidet. Die Abrechnung zu diesem Geschäftsjahr entsteht mit Fälligkeit frühestens am 1.1. des Folgegeschäftsjahres und wird damit zur Pflichtaufgabe des ab 1.1. des Folgejahres bestellten Verwalters. Strittig erscheint mir allein die Pflichtenzuordnung bei einem u. U. vorzeitigen Verwalterwechsel innerhalb des 1. Halbjahres eines folgenden Geschäftsjahres. Bekanntlich werden nach h. M. zwischen 3 bis maximal 6 Monaten einem Verwalter zugestanden, die Abrechnung des vorausgegangenen Geschäftsjahres zu erarbeiten und zur Beschlussfassung zu stellen. In größeren Wohnanlagen werden diese Arbeiten dann auch in der Regel im 3., 4. oder 5. Monat des Folgegeschäftsjahres erledigt und die entsprechenden ordentlichen (Routine-)Versammlungen zur Genehmigung der Abrechnung und auch eines neuen Wirtschaftsplans in diesem Zeitraum durchgeführt. Frage ist deshalb die Arbeitsverantwortlichkeit, wenn z. B. ein Verwalterwechsel im März stattfand (bei Identität des Geschäftsjahres mit dem Kalenderjahr). Hier bin ich ungeachtet der anerkannten Abrechnungspflichten und -fristen der Auffassung, dass noch der ausgeschiedene "Altverwalter" das Vorjahr durch Vorlage entsprechender Abrechnungen in Form einer Gesamtabrechnung und Erarbeitung aller Einzelabrechnungen abzurechnen hätte, da diese Pflicht noch unter seiner Verwalteramtszeit – wie erwähnt – am 1.1. des Jahres entstanden ist. Die Beschlussfassung selbst hat bereits der neu bestellte Verwalter herbeizuführen, sollte es vor seinem Amtsbeginn noch keine Gemeinschaftsentscheidung gegeben haben. Selbstverständlich hat der neu bestellte Verwalter allein und eigenständig das Geschäftsjahr, in dem im März der Verwalterwechsel stattfand, im Folgejahr abzurechnen, zumal er dann auch bereits diverse Monate in diesem Jahr die Verwaltung innehatte. Abgrenzende Rumpfgeschäftsjahre müssen also auch bei Verwalterwechsel innerhalb eines Geschäftsjahres nicht erarbeitet und abgerechnet werden.

Es verfestigt sich allerdings die Meinung, dass auch ein unter dem Geschäftsjahr ausscheidender Verwalter stets rechnungslegungspflichtig ist. Diese Meinung geht damit über den reinen Gesetzeswortlaut in § 28 Abs. 4 WEG hinaus, da dort für Rechnungslegungsforderungen Mehrheitsbeschlussfassung vorgesehen ist.

Link zur Entscheidung

OLG Zweibrücken, Beschluss vom 11.05.2007, 3 W 153/06