Erneute Verwalterzustimmung bei Neuvertragsabschluss unter veränderten Bedingungen

Normenkette

§ 12 WEG, § 20 GBO, §§ 182ff. BGB

Kommentar

Ist die zur Veräußerung von Wohnungseigentum erforderliche Zustimmung ( § 12 WEG gemäß getroffener Vereinbarung) zu einem bestimmten Veräußerungsvertrag erteilt, kann die Auslegung ergeben, dass damit nur der Veräußerung durch diesen Vertrag zugestimmt wird, nicht aber auch der Veräußerung an denselben Erwerber in einem nach der Zustimmung zu veränderten Bedingungen neu abgeschlossenen Vertrag.

Eine vereinbarte Veräußerungszustimmung kann nur aus wichtigem Grund versagt werden ( § 12 Abs. 2 S. 1 WEG). Nach dem Zweck dieser Regelung, das Eindringen unzuverlässiger Wohnungseigentümer in die Gemeinschaft zu verhindern, kommt nur ein Grund in Betracht, der in der Person des Erwerbers liegt, z. B. dessen persönliche oder finanzielle Unzuverlässigkeit. Veräußerung und schuldrechtlicher Verpflichtungsvertrag sind unwirksam, solange nicht Zustimmung erteilt ist ( § 12 Abs. 3 S. 1 WEG).

Das Grundbuchamt, das bei einer Veräußerung von Wohnungseigentum prüfen muss, ob eine wirksame Auflassung erklärt ist ( § 20 GBO), hat in diesem Zusammenhang auch zu prüfen, ob eine erforderliche Zustimmung vorliegt. Die Zustimmung, auf die die §§ 182ff. BGB anzuwenden sind, kann gemäß § 183 BGB schon vor der Veräußerung erteilt werden. Auch wenn dies und der Umstand berücksichtigt wird, dass die Zustimmung allein aus Gründen versagt werden kann, die in der Person des Erwerbers liegen, ändert dies nichts daran, dass hier (wie das Landgericht zutreffend ausführt) die Zustimmung ausdrücklich nur zu der Veräußerung durch einen zeitlich früher abgeschlossenen Vertrag erteilt wurde. Ohne Bedeutung ist, ob die Zustimmung auch aus Gründen hätte verweigert werden können, die sich aus dem sonstigen Inhalt der notariellen Urkunde ergeben, und ob die Zustimmung zu dem etwa 4 Monate später abgeschlossenen Veräußerungsvertrag versagt werden kann.

Link zur Entscheidung

( BayObLG, Beschluss vom 12.08.1991, BReg 2 Z 107/91)

zu Gruppe 4: Wohnungseigentumsverwaltung

Anmerkung:

(Vgl. weitere Einzelheiten zur vereinbarten Verwalterzustimmung nach § 12 WEG.)

Ein berechtigter Zustimmungsverweigerungsgrund wurde nach bisher h. R. M. allein angenommen bei begründbaren Zweifeln hinsichtlich der persönlichen oder finanziellen Integrität einer Erwerbsperson. Wenn das Landgericht München II (Vorinstanz dieses Verfahrens) feststellte, dass sich die Verweigerung der Zustimmung nicht nur an der Person der Vertragsschließenden orientieren könne, sondern auch am Inhalt der Urkunde, der zugestimmt werden solle (das BayObLG hielt diese Frage im aktuellen Streit für bedeutungslos), so kann dem nicht zugestimmt werden, da dies zum einen das Kriterium des wichtigen Grundes für eine Verweigerung sehr ausweiten würde, zum anderen zustimmungsverpflichtete Personen (in der Regel der Verwalter) komplette Erwerbsvertragsprüfungen vornehmen müssten, was weder im Interesse der Vertragsschließenden noch des zustimmungsverpflichteten Dritten liegen dürfte. § 12 Abs. 2 S. 1 WEG ist in Anbetracht des grundsätzlichen freien Verfügungsrechts über Eigentum nach § 13 WEG ohnehin restriktiv (eng) auszulegen.