Ermächtigung einer GbR als "Scheinverwalter" zur gerichtlichen Geltendmachung von Mängelgewährleistungsansprüchen

Leitsatz

Ermächtigung einer GbR als "Scheinverwalter" zur gerichtlichen Geltendmachung von Mängelgewährleistungsansprüchen (hier: Einleitung eines selbstständigen Beweisverfahrens und nachfolgende Baumängelbeseitigungsklage)

Normenkette

§§ 133, 157 BGB

Kommentar

1. Der Beschluss einer Wohnungseigentümergemeinschaft, mit dem sie ihren vermeintlichen Verwalter zur gerichtlichen Geltendmachung von das Gemeinschaftseigentum betreffende Gewährleistungsansprüchen ermächtigt, ist interessengerecht auszulegen. Handelt es sich bei dem vermeintlichen Verwalter um eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), die nicht wirksam zum Verwalter bestellt werden kann (vgl. BGH, BGHZ 107, S. 268 und NJW 2006, S. 2189), ist ein solcher Beschluss dahin auszulegen, dass diese Gesellschaft bürgerlichen Rechts ermächtigt wird. Allein dies entspricht dem Grundsatz einer interessengerechten Auslegung (vgl. BGH, NJW 1998, S. 535, 536). Eigentümer waren rechtsirrig davon ausgegangen, dass die GbR ihre Verwalterin sei; ihnen ging es in erster Linie auch darum, ihre Rechte aus mangelhaftem Gemeinschaftseigentum zu wahren.

2. Der Antrag im selbstständigen Beweisverfahren wurde damit von einem berechtigten Prozessstandschafter gestellt, sodass nicht von einer Verjährung des Anspruchs auszugehen war, sondern vielmehr von einer Hemmung der Verjährung. Eigentümer können auch einen Dritten durch Mehrheitsbeschluss zur Geltendmachung von Ansprüchen ermächtigen, der nicht ihr Verwalter sein muss (vgl. BGH, NJW 2005, S. 2622). Auch eine GbR kann als Außengesellschaft wirksam zur Prozessführung ermächtigt werden und ist zugleich aktiv und passiv parteifähig (vgl. BGH, Urteil v. 29.1.2001, BGHZ 146, S. 341, 343 als insoweit rechtsfähige BGB-Außengesellschaft, die durch Teilnahme am Rechtsverkehr eigene Rechte und Pflichten begründen kann). Hier besaß die GbR auf der Grundlage einer vermeintlichen Verwalterbestellung auch ein eigenes rechtliches Interesse an der Einleitung des selbstständigen Beweisverfahrens.

   Im Baumängelklageverfahren wurde dann auch die GbR in eine OHG umgewandelt; diese wurde ordnungsgemäß zur Verwaltung bestellt und führte damit den Rechtsstreit fort.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil v. 28.5.2009, VII ZR 206/07