Erhöhung der Verwaltervergütung während der Laufzeit eines Verwaltervertrags

Leitsatz

1. Erhöhung der Verwaltervergütung während der Laufzeit eines Verwaltervertrags insbesondere bei anfänglicher Fehlkalkulation sehr fraglich
2. Erweiterte Amtsermittlungspflicht des Gerichts im Abrechnungsbeschluss-Anfechtungsverfahren, wenn der Verwalter Abrechnungen nicht vor der Versammlung an die Eigentümer verschickt hat

Normenkette

§§ 26, 28 Abs. 5, 43, 44 WEG; § 12 FGG; § 675 BGB

Kommentar

1. Eine Erhöhung der Verwaltervergütung während der Laufzeit des Verwaltervertrags entspricht i.d.R. nicht ordnungsgemäßer Verwaltung; ein durch einen laufenden Vertrag gebundener Verwalter kann sich insoweit ohne Notwendigkeit nicht begünstigen (vgl. BayObLG v. 23.12.2002, 2Z BR 89/02, BayObLGZ 2002, 422). Eine Erhöhungsberechtigung kann sich allerdings dann ergeben, wenn der konkrete Verwaltervertrag eine Erhöhungsklausel beinhaltet. Im vorliegenden Fall war die Streitsache an das LG zurückzuverweisen, um zunächst einmal zu überprüfen, ob der hier vorgelegte Verwaltervertrag überhaupt ordnungsgemäß zustande gekommen sei. Selbst im Fall einer rechtlich korrekt zustande gekommenen vertraglichen Erhöhungsklausel habe ein Verwalter allerdings auch dann keinen Anspruch auf nachträgliche Vergütungserhöhung, wenn es um Umstände gehe, die er bereits bei der ursprünglichen Vereinbarung der Vergütung hätte entsprechend kalkulieren können. Es erscheine in hohem Maße zweifelhaft, ob eine Vergütungsanhebung - wie hier - von 30 DM auf 40 DM, also um 1/3 innerhalb eines Jahres, angemessen sei; dies gelte auch, wenn der Verwalter in Köln ansässig sei. Diesen Umstand hätte der Verwalter bereits bei der erstmaligen Kalkulation seiner Vergütung berücksichtigen müssen; selbst eine nachträgliche Korrektur eines evtl. Kalkulationsversehens zu Lasten der Wohnungseigentümer sei grundsätzlich nicht angemessen, da das Kalkulationsrisiko der Verwalter selbst trage.
2. Die Verpflichtung eines anfechtenden Antragstellers im Verfahren über die Ungültigerklärung eines Abrechnungsbeschlusses, die von ihm vorgetragenen Mängel der Abrechnung konkret darzulegen, kann dann beschränkt sein und zu einer erweiterten Amtsermittlungspflicht des Gerichts führen, wenn der Verwalter Abrechnungen nicht vor der Versammlung an die Eigentümer versandt haben sollte (wie hier). In einem solchen Fall sei es einem Antragsteller wesentlich erschwert, substantiierte Einwendungen gegen eine Abrechnung vorzubringen. Wenn hier der Verwalter nur eine an die Bank adressierte Abrechnung vorgelegt habe, sei diese jedenfalls hinsichtlich der Einzelabrechnung für den Antragsteller nicht aussagekräftig. Nach Zurückverweisung habe deshalb das LG die Einwendungen des Antragstellers neuerlich zu überprüfen.
3. Ein Antrag auf Ungültigerklärung der protokollierten Feststellung, dass die gesetzliche Ladungsfrist eingehalten sei, ist mangels eines Regelungsgehalts unzulässig.
4. Auch ein isolierter Eigentümerbeschluss über die Bestellung eines Schriftführers für die Eigentümerversammlung kann als Geschäftsordnungsbeschluss nicht selbstständig angefochten werden.

Link zur Entscheidung

BayObLG, Beschluss vom 19.02.2004, 2Z BR 219/03