Erhaltungsmaßnahmen: Ansprüche gegen den Verwalter bei V ... / 5 Hinweis

1. Es handelt sich erkennbar um einen Fall zum alten Recht. Er bietet sich aber sehr gut an, auch über das aktuelle Recht nachzudenken und sich an dieser Stelle als Verwaltung über die Grundlagen zu versichern. Die eine Frage ist, welche Rechte und Pflichten die Verwaltung für die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hat. Hier gibt es wenigstens ein "3-Stufen-Modell", welches die Wohnungseigentümer zum "4-Stufen-Modell" erweitern können.

2. Das "3-Stufen-Modell" ist das Zusammenspiel zwischen § 19 Abs. 1 WEG und § 27 Abs. 1 WEG:

   • 1. Stufe (§ 19 Abs. 1 WEG). Im Grundsatz haben die Wohnungseigentümer auch im aktuellen Recht selbst die Aufgabe, nach § 19 Abs. 1 WEG zu entscheiden, ob und wenn ja auf welche Art und Weise das gemeinschaftliche Eigentum erhalten wird.
   • 2. Stufe (§ 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG). Dies gilt aber nicht, sofern eine Erhaltungsmaßnahme i. S. v. § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG eine bloß untergeordnete Bedeutung hat und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führt. Denn in diesem Fall ist die Verwaltung ihrerseits verpflichtet, selbst und ohne einen Beschluss der Wohnungseigentümer Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zu treffen. In Bezug auf welche Erhaltungsmaßnahmen dies der Fall ist, kann sich von Wohnungseigentumsanlage zu Wohnungseigentumsanlage unterscheiden. In der Regel dürfte allerdings in allen Wohnungseigentumsanlagen die Reparatur kaputter Fensterscheiben, die Entfernung eines Graffito, der Austausch eines defekten Leuchtkörpers gegen einen neuen, der Austausch einer abgestorbenen Pflanze gegen eine neue, die Reparatur der Außen- und Innenbeleuchtung oder eines Handlaufs eine Maßnahme sein, die untergeordnet ist. Es ist in diesen Fällen auch an der Verwaltung, durchgeführte Werkleistungen technisch und rechtlich abzunehmen. Ferner ist die Verwaltung grundsätzlich als berechtigt anzusehen, im Vorfeld einer Erhaltungsmaßnahme mit Dritten Verträge über die Abgabe von Angeboten zu schließen, soweit diese nur bereit sind, gegen ein Entgelt ein Angebot abzugeben. Nicht mehr als "klein" anzusehen sein dürften etwa umfassende Reparaturen der Fassade, des Dachs, der Heizungsanlage oder eines Wegebelags.
   • 3. Stufe (§ 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG). Selbst dann, wenn eine Erhaltungsmaßnahme nicht von bloß untergeordneter Bedeutung ist oder zu erheblichen Verpflichtungen führt, kann und muss die Verwaltung handeln, wenn die Maßnahme zur Abwendung eines Nachteils des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlich ist. Dies sind solche Maßnahmen, die man früher als "dringend" i. S. v. § 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG a. F. angesehen hat. Die Hinweise der Kammer im vorstehenden Fall haben insoweit nichts an Bedeutung verloren. Sie gelten 1:1 für § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG.

3. Im "4-Stufen-Modell" hat die Verwaltung neben den ersten 3 Stufen eine Entscheidung der Wohnungseigentümer nach § 27 Abs. 2 WEG (Beschluss) oder nach der Gemeinschaftsordnung (Vereinbarung) zu beachten, mit der ihr teilweise auch nicht dringende Erhaltungsmaßnahmen übertragen worden sind, die aber nicht von bloß untergeordneter Bedeutung sind oder zu erheblichen Verpflichtungen führen.

   Muster: Beschluss nach § 27 Abs. 2 WEG

   (1) Der Verwalter ist berechtigt, namens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer folgende Verträge zu schließen und sämtliche Vertragserklärungen abzugeben: ____.

   (2) Etwas anderes gilt, soweit eine Haftung nach § 9a Absatz 4 Satz 1 WEG den Betrag von ___ überschreitet.

   Abstimmungsergebnis:

   Ja-Stimmen: ___

   Nein-Stimmen ___

   Enthaltungen ___

   Der Versammlungsleiter verkündet folgenden Beschluss: ___

4. Auch im aktuellen Recht ist der Verwalter selbstverständlich verpflichtet, als Organ der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer regelmäßig, mindestens einmal im Jahr, das gemeinschaftliche Eigentum auf Mängel zu untersuchen und den Wohnungseigentümern von seinen Erkenntnissen zu berichten.

5. Sollte der Verwalter im aktuellen Recht seine Pflichten in Bezug auf die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums verletzen und würde dadurch ein Wohnungseigentümer in Bezug auf sein Sondereigentum einen Nachteil erfahren, ist streitig, ob nur die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer dem geschädigten Wohnungs- als Sondereigentümer Schadensersatz schulden würde oder auch der Verwalter unmittelbar. Um dieser Unsicherheit im Sinne des Kunden entgegenzuwirken, kann der Verwaltervertrag ausdrücklich als ein Vertrag zugunsten der Wohnungseigentümer ausgestaltet werden.

   Muster: Verwaltervertrag (Ausgestaltung als Vertrag zugunsten der Wohnungseigentümer)

   § ## VERTRAGSPARTEIEN

   Vertragsparteien des Verwaltervertrags sind die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ____ (Auftraggeber) und ____ (Auftragnehmer).

   Der Vertrag ist ein Vertrag mit Schutzwirkung für die Wohnungseigentümer und soll einen Wohnungseigentümer berechtigen, einen Schaden, den nur er erlitten hat, allein gegen den Verwalter zu verfolgen.