Erhaltungsbeschluss: Inhalte und Delegation / 5 Hinweis

Problemüberblick

Im Fall beschließen Wohnungseigentümer, Mängeln der Gebäudehülle entgegenzutreten. Sie entscheiden sich im Ergebnis nicht für einzelne Reparaturmaßnahmen, sondern für den Austausch der Fenster. Daher fragt sich, wie ein solcher Erhaltungsbeschluss vorzubereiten ist.

Erhaltungsbeschluss

Ist – wie im Fall – das gemeinschaftliche Eigentum zu erhalten, besteht grundsätzlich kein Ermessen für das "Ob". Für den Beschluss, welche Maßnahme mit welchen Mitteln auf welche Art und Weise angegangen wird, besteht hingegen Ermessen. Bei der Prüfung ist beispielsweise nach Hügel/Elzer, WEG, 3. Aufl., § 19 Rn. 103 u. a. folgenden Fragen nachzugehen:

• Welche von mehreren notwendigen Maßnahmen zuerst ansteht. Für den Beschluss, welche Maßnahme mit welchen Mitteln auf welche Art und Weise oder welche von mehreren anstehenden Maßnahmen zuerst durchgeführt werden soll, besteht Ermessen.
• Welchen Mängeln im Einzelnen entgegenzutreten ist bzw. welche Mängel eingetreten sind.
• Welche Ursachen die Mängel haben.
• Ob die geplanten Maßnahmen den allgemein anerkannten Stand der Technik sowie die Regeln der Baukunst beachten.
• Ob durch Angebote aufgeklärt ist, welche Möglichkeiten der Mangelbehebung in Betracht kommen.
• In welchen Schritten vorzugehen ist.
• Wie die Mittel für die geplante Erhaltungsmaßnahme aufgebracht werden. Der Erhaltungsbeschluss entspricht dabei grundsätzlich nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die Kostenfrage mitgeregelt ist.
• Ob eine Kosten-Nutzen-Analyse vorgenommen worden ist. Es kann danach im Einzelfall ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, aus wirtschaftlichen Gründen keine Erhaltungsmaßnahme zu ergreifen, z. B. bei einer Heizungsanlage keinen Zwischenzähler zur Ermittlung des Betriebsstroms einzubauen, oder diese Erhaltungsmaßnahme wenigstens zunächst zurückzustellen; ein möglicher, aber eher seltener Fall. Andererseits ist es möglich, dass trotz hoher finanzieller Belastung das Verschieben von Erhaltungsmaßnahmen angesichts einer fortschreitenden Verschlechterung des Bauzustands nicht mehr infrage kommt. Ein Anspruch sogar auf sofortige Durchführung irgendeiner Maßnahme besteht dann, wenn allein dieses Vorgehen ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht.
• Ob die beabsichtigte Maßnahme die einzelnen Wohnungseigentümer in finanzieller Hinsicht überfordert. Ist eine Maßnahme nicht zwingend, kann es im Einzelfall ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, aus wirtschaftlichen Gründen keine Erhaltungsmaßnahmen zu ergreifen oder diese zunächst zurückzustellen.

Nach diesem "Programm" war im Fall vor dem Erhaltungsbeschluss tatsächlich zu klären, welchen Mängel man entgegentreten wollte und mit welchen Mitteln der Werkunternehmer bezahlt werden sollte. Ferner war zu klären, welche Belastungen auf die Wohnungseigentümer durch den Erhaltungsbeschluss zukommen würden. Nach den Feststellungen des AG hatten die Wohnungseigentümer alle diese Punkte nicht ausreichend beachtet.

Erweiterung der Aufgaben des Verwalters

Das AG meint im Übrigen, auch im aktuellen Recht sei es nicht möglich, Aufgaben auf die Verwaltung zu delegieren. Diese Ausführung ist erkennbar unzutreffend. Das Gegenteil ist richtig. § 27 Abs. 2 WEG ermöglicht es den Wohnungseigentümern, die Rechte des Verwalters durch einen Beschluss zu erweitern. Es ist mithin möglich, der Verwaltung umfangreiche Entscheidungskompetenzen zu übertragen. Eines "Korridors", z. B. die Höhe von Kosten, bedarf es dazu nicht; er ist aber möglich.