Erhaltungsbeschluss: Inhalte und Delegation / 4 Die Entscheidung

Die Anfechtungsklage hat Erfolg! Bei größeren Erhaltungsmaßnahmen müssten vor einem Erhaltungsbeschluss alle Mängel bekannt sein. Bereits an dieser Voraussetzung fehle es. Denn die Wohnungseigentümer hätten bestimmt, dass ein Architekt mit der Prüfung "weiterer" Feuchtigkeitsprobleme beauftragt werden solle. Dies zeige, dass der Reparaturbedarf nicht "durchermittelt" gewesen sei. Im Übrigen räume die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ein, im Rahmen einer Bau-Begleitung seien ergänzende Bestandsaufnahmen und Bauteilöffnungen notwendig geworden. Im Rahmen einer "Notwendigkeitsuntersuchung" seien nicht zerstörerische Bauteilöffnungen aber von Anfang an vorzunehmen und auch zumutbar. Bei größeren Erhaltungsmaßnahmen müsse ferner bekannt sein, welche Kosten anfallen werden. Auch an dieser Voraussetzung fehle es. Denn die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer habe die möglichen KfW-Zuschüsse vor der Beschlussfassung nicht durchrechnen lassen. Wenn die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer vortrage, diese seien vor dem Beschluss nicht ermittelbar gewesen, so sei dies unrichtig. Ein Energieberater hätte für die einzelnen Maßnahmen die Zuschusshöhen nennen können, ggf. im Wege der Schätzung mit einer mitzuteilenden Bandbreite. Im Übrigen sei der Umfang der beschlossenen Maßnahme(n) nur durch Bezugnahme auf eine "Bieterliste" und durch 4 "Bulletpoints" kursorisch unter schlagwortartiger Nennung von Gewerken (z. B. "Wiederherstellungsarbeiten am Wärmeverbundsystem") dargestellt worden. Die Bezugnahme auf "vorgelegte Planungs- und Ausschreibungsergebnisse" sei nicht konkret genug. Weder das Fenstermaterial noch die Fenstermarke für die weitgehend auszutauschenden Fenster seien beschrieben worden. Und auch die Maßnahmen am Wärmeverbundsystem seien vom Umfang und Methodik her völlig unklar.

Es habe im Übrigen keiner ordnungsmäßigen Verwaltung entsprochen, die Auswahl des Werkunternehmers auf den Verwalter zu delegieren. Eine Delegation sei nur bei kleinen Maßnahmen von untergeordneter Bedeutung und begrenztem finanziellen Risiko für einzelne Wohnungseigentümer zulässig. § 9b Abs. 1 WEG erlaube es nicht, dem Verwalter umfangreiche Auswahlrechte zu geben. Die Regelung betreffe die Vertretung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durch den Verwalter nach außen, nicht die Verwalterbefugnis nach innen.