Nach alter Rechtslage war ein Beschluss anfechtbar, wenn er die Gefahr einer Ungleichbehandlung von Wohnungseigentümern barg.
Balkonsanierung
Von den in der Wohnanlage vorhandenen 10 Balkonen sind 5 instandsetzungsbedürftig. Die Wohnungseigentümer beschließen daher die Instandsetzung dieser Balkone. Die Kosten der Erhaltungsmaßnahme sollen lediglich von den 5 Wohnungseigentümern getragen werden, deren Balkone von der Maßnahme betroffen sind.
Nach alter Rechtslage wäre der Beschluss anfechtbar gewesen. Die Wohnungseigentümer konnten von der ihnen gemäß § 16 Abs. 4 WEG a. F. verliehenen Beschlusskompetenz zwar Gebrauch machen, sie mussten dies aber nicht. Würden zu einem späteren Zeitpunkt die weiteren 5 Balkone instandsetzungsbedürftig, müssten die Wohnungseigentümer keine exklusive Kostenbelastung derjenigen Wohnungseigentümer beschließen, die von der Erhaltungsmaßnahme betroffen sind. Dies aber würde die 5 Wohnungseigentümer benachteiligen, denen zuvor die Kosten für die Instandsetzung ihrer Balkone auferlegt worden sind. Diese müssten sich dann nämlich auch noch zusätzlich an den Kosten der Instandsetzung der übrigen Balkone nach dem gesetzlichen oder vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel beteiligen.
Dieser Aspekt spielt nunmehr keine Rolle mehr. Auch dann, wenn zu einem Zeitpunkt lediglich einzelne Balkone instandsetzungsbedürftig sind, können die Wohnungseigentümer eine exklusive Kostenbelastung der betroffenen Wohnungseigentümer beschließen. Allein die Tatsache, dass nicht sämtliche Balkone instandsetzungsbedürftig sind, führt nicht zur Anfechtbarkeit des Beschlusses. Der Umstand, dass im Rahmen der künftigen Beschlussfassung zu berücksichtigen sein wird, dass bereits einzelne Balkoneigentümer exklusiv kostenbelastet waren, begründet bei diesen Wohnungseigentümern einen Anspruch auf Gleichbehandlung bzw. Maßstabskontinuität. Würde also der weitere Beschluss über die Instandsetzung auch der übrigen Balkone nicht berücksichtigen, dass einzelne Wohnungseigentümer bereits exklusiv kostenbelastet waren und würde er diese Wohnungseigentümer in die Zahlungspflicht mit einbeziehen, würde der Beschluss im Anfechtungsfall für ungültig erklärt werden. Die bereits kostenbelasteten Wohnungseigentümer haben nämlich dann einen Anspruch auf Kostenfreistellung. Wichtig und maßgeblich aber bleibt das Ergebnis, dass die Wohnungseigentümer nunmehr durchaus beschließen können, zu einem bestimmten Zeitpunkt zunächst nur einen Teil der Balkone instand zu setzen – und zwar unter exklusiver Kostenbelastung der entsprechend betroffenen Wohnungseigentümer.
Musterbeschluss: Kostenverteilung einer teilweisen Erhaltungsmaßnahme (hier Balkone: nicht alle Balkone werden saniert)
TOP XX: Verteilung der Kosten der teilweisen Durchführung von Erhaltungsmaßnahmen an den Balkonen
Die Kosten der zu vorangegangenem TOP XX beschlossenen Erhaltungsmaßnahmen an den an der Nordseite der Wohnanlage befindlichen Balkonen sind unter denjenigen Wohnungseigentümern zu verteilen, deren Balkone von den Erhaltungsmaßnahmen betroffen sind. Unter diesen Wohnungseigentümern erfolgt die Kostenverteilung nach Sondereigentumseinheiten. Die Finanzierung erfolgt durch Erhebung einer Sonderumlage in Höhe von _______ EUR. Auf die einzelnen Sondereigentumseinheiten entfallen insoweit folgende Beiträge:
Wohnung Nr. 5 _______ EUR
Wohnung Nr. 6 _______ EUR
Wohnung Nr. 10 _______ EUR
Die Beiträge sind bis zum _______ zur Zahlung auf das gemeinschaftliche Girokonto fällig.
Abstimmungsergebnis:
Ja-Stimmen: _____
Nein-Stimmen: _____
Enthaltungen: _____
Der Versammlungsleiter verkündete folgendes Beschlussergebnis:
______________
Musterbeschluss: Kostenverteilung einer Erhaltungsmaßnahme (hier Balkone: alle Balkone werden saniert)
TOP XX Instandsetzung und Kostenverteilung der Balkone mit Kostenverteilung
a) Instandsetzung der Balkone
Die vorhandenen Balkone sind in weiten Bereichen schadhaft und instandsetzungsbedürftig. Im Einzelnen müssen folgende Erhaltungsmaßnahmen durchgeführt werden: _____________.
Der Verwalter hat mit der Einladung zu dieser Wohnungseigentümerversammlung den Wohnungseigentümern drei Angebote von Fachunternehmen hinsichtlich entsprechender Erhaltungsmaßnahmen übersandt.
Aufgrund entsprechender Vorbesprechung mit dem Verwaltungsbeirat im Vorfeld der Versammlung schlägt die Verwaltung in Übereinstimmung mit dem Verwaltungsbeirat vor, das Angebot der Firma ______ anzunehmen und diese entsprechend mit den Erhaltungsmaßnahmen zu beauftragen.
Die Wohnungseigentümer beschließen die vorbezeichnete Erhaltung sämtlicher Balkone der Wohnanlage zu einem Gesamtkostenaufwand von _____ EUR. Der Verwalter wird beauftragt und bevollmächtigt, auf der Grundlage des vorliegenden Angebots vom _______ einen Vertrag mit der Firma ______ namens und im Auftrag der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer abzuschließen.
Abstimmungsergebnis:
Ja-Stimmen: _____
Nein-Stimmen: _____
Enthaltungen: _____
Der Versammlungsleiter verkündete folgendes Beschlussergebnis:
__________________
Der Besch...
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