Erhaltung der Mietsache: Pflicht des Zwangsverwalters

Leitsatz

1. Der Zwangsverwalter muss die Gefahr für das seiner Obhut anvertraute Eigentum durch Feststellungen vor Ort aufklären, wenn er nach erhaltenen Hinweisen mit der Möglichkeit zu rechnen hat, dass ein Mieter durch seinen vertragswidrigen Gebrauch der Wohnung den Schuldner nicht unwesentlich schädigt.

2. Versäumt der Zwangsverwalter die für ein wirksames Eingreifen gegen eine Wohnungsverwahrlosung erforderlichen Feststellungen, trifft ihn die Beweislast, dass der bei der Aufhebung der Zwangsverwaltung bestehende Verwahrlosungsschaden an der Mietwohnung nicht auf seinem Unterlassen beruht (amtlicher Leitsatz des BGH).

Normenkette

ZVG § 152

Kommentar

Gegenstand der Zwangsverwaltung war eine vermietete Eigentumswohnung. Die Zwangsverwaltung begann im Juni 1993, sie wurde im April 1997 aufgehoben. Ende 1994 teilte der Verwalter der Wohnungseigentumsanlage dem Zwangsverwalter mit, dass der Mieter die Wohnung offenbar verwahrlosen lässt. In der Wohnung werde Müll gelagert mit der weiteren Folge, dass unangenehme Gerüche in das Treppenhaus dringen. Der Zwangsverwalter mahnte den Mieter Anfang 1995 ab und drohte eine Räumungsklage an. Sodann unternahm er nichts mehr, obwohl sich die übrigen Eigentümer weiterhin über das Verhalten des Mieters beschwerten.

Der Mieter verstarb Anfang 1997. Nunmehr stellte sich heraus, dass die Wohnung völlig verwahrlost war. Zur Wiederherstellung der Wohnung war ein Kostenaufwand von ca. 67 TDM erforderlich. Diesen Betrag verlangt der Eigentümer vom Zwangsverwalter ersetzt. Das Instanzgericht hat die Klage abgewiesen. Es stehe nicht fest, dass der Schaden infolge der Untätigkeit des Zwangsverwalters eingetreten sei. Der BGH hat das Urteil aufgehoben.

1. Nach § 152 Abs. 1 ZVG hat der Zwangsverwalter das Recht und die Pflicht, alle Handlungen vorzu...