Erbschaftsteuer-Reform 2009: Analyse des Reformwerks / 4.2.5.3 Sachwertverfahren

Im Sachwertverfahren sind zu bewerten das Wohnungseigentum, das Teileigentum, Ein- und Zweifamilienhäuser, wenn ein Vergleichswert nicht vorliegt, Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke, für die sich auf dem örtlichen Grundstücksmarkt keine übliche Miete ermitteln lässt, sowie sonstige bebaute Grundstücke. Die Bewertung mit dem Sachwertverfahren greift daher immer dann ein, wenn sich das insoweit vorrangige Vergleichswert- oder Ertragswertverfahren mangels Vergleichswerten oder der Ermittelbarkeit einer üblichen Miete nicht durchführen lässt. Es hat insoweit eine Auffangfunktion. Lediglich hinsichtlich sonstiger bebauter Grundstücke besteht ein unmittelbarer primärer Anwendungsbereich.

Ebenso wie im Ertragswertverfahren ist auch im Sachwertverfahren der Wert des Grund und Bodens sowie der Wert des Gebäudes getrennt zu ermitteln (§ 189 Abs. 1 BewG).

Der Bodenwert ergibt sich nach den Vorschriften des § 179 BewG. Der Gebäudesachwert wird aus den Regelherstellungskosten ermittelt (§ 190 Abs. 1 BewG). Der Wert der Außenanlagen bleibt im Folge der Typisierung des Sachwertverfahrens regelmäßig unberücksichtigt, es sei denn, dass hierfür infolge ihrer besonderen Werthaltigkeit gesonderte Wertansätze nach durchschnittlichen Herstellungskosten erforderlich werden (§ 189 Abs. 1 Satz 3 BewG).

Das Sachwertverfahren ist in § 182 Abs. 4 BewG verankert und in den §§ 189 ff. BewG konkretisiert. Schematisch lässt sich der Ablauf des Sachwertverfahrens wie folgt darstellen:

		Flächenpreis (Regelherstellungskosten)
		×
		Bruttogrundfläche
		=
Bodenrichtwert		Gebäuderegelherstellungswert
×		–
Grundstücksfläche		Alterswertminderung
=		=
Bodenwert		Gebäudesachwert
▾		▾
Vorläufiger Sachwert
×
Wertzahl
=
Grundbesitzwert (typisierter gemeiner Wert)

Bodenwert

Der Bodenwert ergibt sich nach § 179 BewG aus der Multiplikation des Bodenrichtwerts mit der Grundstücksfläche; wie bereits beim Ertragswertverfahren bleibt auch hier unberücksichtigt, dass der Bodenwert sich infolge der bereits stattgefundenen Bebauung mindern kann, was insbesondere bei Investitionsruinen der Fall ist, bei denen die Freilegungs- und Abrisskosten einen wertmindernden Faktor bilden.^[1] Im Rahmen der typisierenden Bewertungsverfahren des BewG finden diese Aspekte jedoch keine Berücksichtigung.

Regelherstellungskosten

Ausgangspunkt für die Ermittlung des Gebäudesachwerts sind die Regelherstellungskosten des Gebäudes (§ 190 Abs. 1 Satz 1 BewG). Im Unterschied zur WertV, die von den Normalherstellungskosten ausgeht, geben die gewöhnlichen Regelherstellungskosten pro Flächeneinheit wider. Die Regelherstellungskosten sind der Anlage 24 zum BewG zu entnehmen. Sie sind bereits auf den 1.1.2007 indexiert und unterschieden nach Gebäudeart, Baujahr, Gebäudetyp und Ausstattungsstand. Eine weitere Indexierung auf den Übertragungszeitpunkt ist nicht vorgesehen. Bei den Regelherstellungskosten handelt es sich daher um indexierte Normalherstellungskosten, wobei allerdings Baujahr und Gebäudetypen zusammengefasst wurden. Ebenfalls in den Regelherstellungskosten bereits berücksichtigt sind die Baunebenkosten.

Bruttogrundfläche

Die Bruttogrundfläche stellt diejenige Fläche dar, die sich anhand der Fertigmaße (einschließlich Außenputz) ergibt. Nicht ausgebaute Dachgeschosse sind in die Bruttogrundfläche voll mit einzubeziehen. Im Ergebnis ist daher die umbaute Außenfläche des Gebäudes mit der Anzahl der Geschosse (auch Unterkellerung) zu multiplizieren. Das Produkt hieraus ergibt sodann die Bruttogrundfläche.

Gebäuderegelherstellungswert

Die Regelherstellungskosten pro Einheit multipliziert mit der Bruttogrundfläche stellen den Gebäuderegelherstellungswert dar.

Alterswertminderung

In einem weiteren Schritt ist sodann der Gebäuderegelherstellungswert um die Alterswertminderung zu vermindern. Die Alterswertminderung bestimmt sich regelmäßig nach dem Verhältnis des Alters des Gebäudes am Bewertungsstichtag zur wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer nach der Anlage 22 zum BewG. Nach der Gesetzesbegründung ist von einer linearen Wertminderung auszugehen. § 190 Abs. 2 Satz 3 BewG sieht eine Mindestrestwertregelung vor, wonach der nach Abzug der Alterswertminderung verbleibende Gebäudewert regelmäßig mindestens 40 Prozent des Gebäuderegelherstellungswerts ausmachen muss. Die Annahme, dass ein älteres Gebäude mindestens 40 Prozent des Gebäuderegelherstellungswerts ausmachen muss, ist keinesfalls zwingend^[2] und letztlich nur auf den Wunsch nach Typisierung zurückzuführen. Sofern hierdurch – ebenso wie durch sonstige typisierend in die Wertermittlung eingebrachte Faktoren – sich ein gemeiner Wert ergibt, der unter dem tatsächlichen Verkehrswert liegt, wäre Letzterer lediglich im Wege eines Verkehrswertgutachtens gem. § 198 BewG berücksichtigsfähig.

Sofern nach der Bezugsfähigkeit des zu bewertenden Gebäudes Veränderungen eingetreten sind, die die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer des Gebäudes verlängern oder verkürzen (beispielsweise umfangreiche Renovierungsarbeiten), kann...