Wohnungseigentum, Teileigentum sowie Ein- und Zweifamilienhäuser werden nach § 182 Abs. 2 Satz 1 BewG im Vergleichswertverfahren bewertet. Eine Bewertung im Ertragswertverfahren ist ausgeschlossen. Hilfsweise ist bei diesen Grundstücksarten auf das Sachwertverfahren zurückzugreifen, wenn kein Vergleichswert vorliegt (§ 182 Abs. 4 Nr. 1 BewG). Da das Sachwertverfahren tendenziell zu höheren Werten führt als das Vergleichswertverfahren, wird die Wertfindung aufwendig gebauter Ein- oder Zweifamilienhäuser (für die keine Vergleichswerte bestehen) – wie schon bei der früheren Einheitsbewertung im Sachwertverfahren – zu regen Diskussionen zwischen Steuerpflichtigem und Finanzbehörde führen.
In Anlehnung an die WertV sieht § 183 BewG zwei mögliche Verfahrensweisen vor:
- die Heranziehung von Vergleichskaufpreisen sowie
- die Anwendung von Vergleichsfaktoren.
Bei Anwendung des Vergleichswertverfahrens (Vergleichskaufpreise) sind Kaufpreise von Grundstücken heranzuziehen, die hinsichtlich der ihren Wert beeinflussenden Merkmale mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmen. Es ist daher notwendig, Vergleichsgrundstücke zu finden, für die ein Kaufpreis bekannt ist. Hierzu ist vorrangig auf die von den Gutachterausschüssen mitgeteilten Vergleichspreise zurückzugreifen. Inwieweit in der Praxis beim Gutachterausschuss eine genügend große Anzahl von Vergleichskaufpreisen "vorrätig" ist, ist zumindest fraglich. Dies mag zwar beispielsweise bei Wohnanlagen, in denen im zeitlichen Zusammenhang mehrere Eigentumswohnungen, die in ihren Merkmalen weitestgehend übereinstimmen, verkauft wurden, noch möglich sein, bei Ein- oder Zweifamilienhäuser, insbesondere wenn sie individuell erbaut wurden, scheint dies deutlich schwieriger. Die im Rahmen einer Verkehrswertermittlung heranzuziehende WertV sieht für derartige Fälle zu Hilfenahme von Umrechnungskoeffizienten vor, die sodann zu einer Vergleichbarkeit führen. Eine derartige Möglichkeit ist in § 183 BewG nicht vorgesehen.[1] In derartigen Fällen bleibt dem Steuerpflichtigen nur, den niedrigeren gemeinen Wert im Wege eines Verkehrswertgutachtens nachzuweisen (§ 198 BewG).
Gem. § 183 Abs. 2 Satz 1 BewG können anstelle von Preisen für Vergleichsgrundstücke Vergleichsfaktoren herangezogen werden, die von den Gutachterausschüssen für geeignete Bezugseinheiten, insbesondere Flächeneinheiten des Gebäudes, ermittelt und mitgeteilt werden. Unabhängig der Feststellung, dass derartige Vergleichsfaktoren für geeignete Bezugseinheiten bei den Gutachterausschüssen, wenn überhaupt, so doch nur partiell vorliegen[2] und auch in naher Zukunft zu bezweifeln ist, dass flächendeckende Vergleichsfaktoren ermittelt werden können, ergibt sich beim Vorliegen ausreichender Vergleichsfaktoren der gemeine Wert des Bewertungsobjekts wie folgt:
Allgemeine wertbestimmende Merkmale in EUR/m² × Wohn-/Nutzfläche in m² = gemeiner Wert
Zu beachten ist bei der Ermittlung des gemeinen Werts anhand von Vergleichswertfaktoren, dass es sich hierbei – wenn überhaupt Werte vorhanden sind – um Durchschnittswerte handelt, die regelmäßig noch einer Feinjustierung bedürfen. Die WertV sieht eine derartige Möglichkeit in § 13 Abs. 3, § 14 WertV durch Vornahme von Zu- und Abschlägen vor. Diese Möglichkeit wurde in § 183 BewG zur Vereinfachung der Wertermittlung nicht vorgesehen. Auch insoweit verbleibt nur die Möglichkeit, gem. § 198 BewG einen niedrigeren gemeinen Wert anhand eines Verkehrswertgutachtens nachzuweisen.
Allgemeine wertbestimmende Merkmale können beispielsweise die Größe oder das Baujahr des Objekts sein.
Soweit Vergleichsfaktoren verwendet werden, die sich nur auf das Gebäude beziehen, ist der Bodenwert nach § 179 BewG gesondert zu berücksichtigen (§ 183 Abs. 2 Satz 2 BewG). Dies bedeutet, dass sich der gemeine Wert aus der Addition des Bodenwerts mit dem mittels des Vergleichsfaktorverfahrens ermittelten Gebäudewerts ergibt.
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