Einräumung eines Sondernutzungsrechts in Abgrenzung zu gebrauchsregelndem Beschluss

Leitsatz

1. Zur Abgrenzung zulässiger Gebrauchsregelung und unzulässiger Begründung eines Sondernutzungsrechts, jeweils im Beschlussweg
2. Vorliegend nur anfechtbarer Beschluss

Normenkette

§§ 13, 15 WEG

Kommentar

1. Eigentümer können durch Mehrheitsbeschluss über den Gebrauch eines im Gemeinschaftseigentum stehenden Raums nach § 15 Abs. 2 WEG entscheiden. Nicht möglich ist es demgegenüber, beschlussweise entsprechende Sondernutzungsrechte zugunsten einzelner Eigentümer zu begründen, da dies einer Vereinbarung bedarf. Vollständiger Gebrauchsentzug kann nicht mehr als Konkretisierung des gemeinschaftlichen Gebrauchs im Sinne des § 15 WEG verstanden werden und führt daher zu einer Änderung des gesetzlichen Rechts eines jeden einzelnen Miteigentümers auf Mitgebrauch des Gemeinschaftseigentums (h.M.). Wird dagegen nicht das Recht zum Mitgebrauch entzogen, sondern dieses auch weiterhin vorausgesetzt und nur die Art und Weise der Ausübung geregelt (Ersetzung etwaigen unmittelbaren Eigengebrauchs durch mittelbaren Fremdgebrauch), so handelt es sich um eine Gebrauchsregelung.
2. Vorliegend war in ergänzender Auslegung von vollständigem Nutzungsausschluss der restlichen Eigentümer bei Überlassung eines Raums zugunsten eines einzelnen Eigentümers auszugehen, was auf Schaffung eines Sondernutzungsrechts hinauslief, sodass der Beschluss keinen ordnungsgemäßen Gebrauch zum Inhalt hatte.

3. Auch wenn die Begründung eines Sondernutzungsrechts einer Beschlussfassung von vornherein entzogen ist, führte dies im vorliegenden Fall dennoch nicht zur Nichtigkeit des Beschlusses, da beide Parteien übereinstimmend vorgetragen hatten, dass kein Sondernutzungsrecht (auch nicht schuldrechtlicher Art) in Überschreitung einer Beschlusskompetenz begründet werden sollte; lediglich der Inhalt des Beschlusses entsprach nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.

   Ob ein Gebrauch ordnungsgemäß ist, richtet sich nach der Verkehrsanschauung und bietet einen gewissen Ermessensspielraum. Entscheidend ist, ob der Gebrauch nach § 14 WEG zu gestatten ist und den gesetzlichen Vorschriften standhält. Dabei kommt es auf die konkreten Umstände des Einzelfalls unter Berücksichtigung der Beschaffenheit und Zweckbestimmung des gemeinschaftlichen Eigentums an. Im Rahmen des Gebots allgemeiner Rücksichtnahme sind die allseitigen Interessen abwägend zu ermitteln (h.M., BGH, NJW 2000 S. 3211).

Link zur Entscheidung

LG Köln, Urteil vom 21.07.2011, 29 S 11/11