Einbauküche – Instandhaltungspflicht des Vermieters auch bei Beteiligung des Mieters

1 Leitsatz

Zahlt der Vermieter zu einer auf Wunsch des Mieters eingebauten Luxusküche die Kosten einer Standardküche hinzu, gilt die gesamte Küche als mitvermietet

2 Normenkette

§ 535 BGB

3 Das Problem

Nach der gesetzlichen Regelung des § 535 BGB muss der Vermieter die Wohnung und mitvermietete Ausstattungsgegenstände während der Mietzeit in vertragsgemäßem Gebrauch erhalten, d. h. er muss auf seine Kosten sämtliche notwendigen Verschleißreparaturen durchführen. Keine Instandhaltungspflicht des Vermieters besteht dagegen für Gegenstände und Ausstattungen, die vom Mieter selbst in die Mieträume eingebracht worden sind.

Die Beweislast dafür, dass die Mieträume vom Vermieter mit einer bestimmten Ausstattung versehen wurden, für die der Vermieter instandsetzungspflichtig ist, trägt der Mieter; d. h. im Zweifel muss der Mieter die Instandhaltungspflicht des Vermieters für bestimmte Gegenstände in den Mieträumen beweisen (so BGH, Beschluss v. 17.8.2011, VIII ZR 96/11).

4 Die Entscheidung

Nach einem Urteil des AG Berlin-Neukölln gilt § 535 BGB auch für sog. gemischte Einbauten. In dem zur Entscheidung vorliegenden Fall vereinbarten die Parteien vor Mietbeginn, dass die Küche in der Wohnung des Mieters abweichend von der eigentlich vorgesehenen Raumaufteilung eingebaut werden sollte. Der Vermieter bezahlte die Grundausstattung der Küche, der Mieter die Sonderanfertigungen, durch welche die Küchenausstattung erweitert und verbessert wurde. In dem Rechtsstreit über die Zahlung von Reparaturkosten für zwischenzeitlich defekt gewordene Geräte vertrat der Mieter die Auffassung, dass es sich bei der Einbauküche um einen Teil der Mietsache handle und der Vermieter folglich zur Instandsetzung verpflichtet sei.

Dieser meinte dagegen, die Küche sei Sache des Mieters. Er habe nur in Höhe der bauseits vorgesehenen Standardküche einen Zuschuss geleistet. Das AG Berlin-Neukölln schloss sich der Auffassung des Mieters an mit der Begründung, dass die gesamte Küche als mitvermietet gilt, wenn der Vermieter einen Zuschuss in Höhe der Kosten der Standardküche geleistet hat. Zu empfehlen ist in diesen Fällen daher eine klare und eindeutige Individualvereinbarung darüber, wer für welche Reparaturen die Kosten trägt.

5 Entscheidung

AG Berlin-Neukölln, Urteil v. 1.7.2021, 6 C 303/19