Einbau von Rauchwarnmeldern II

Leitsatz

Statt eines einheitlichen Wartungsvertrags reicht es, wenn der Wohnungseigentümer, der bereits Rauchwarnmelder angeschafft hat, dem Verwalter nachweist, dass die betreffenden Geräte den gesetzlichen Anforderungen entsprechen und dass die Wartung in dem erforderlichen Umfang durchgeführt wird

Normenkette

§ 21 Abs. 3 WEG; § 44 Abs. 5 NBauO

Das Problem

1. Wohnungseigentümer W wendet sich im Weg der Anfechtungsklage gegen den Beschluss, Rauchwarnmelder im Rahmen eines 10-Jahresvertrags anzumieten und einer Drittfirma die Funktionsprüfung, Wartung und Dokumentation vertraglich zu überlassen, wobei die Kosten jeweils im Rahmen der Abrechnung nach Miteigentumsanteilen verteilt werden sollen.
2. Das Amtsgericht gibt der Klage statt. Der Beschluss widerspreche ordnungsmäßiger Verwaltung. Die Tatsache, dass W bereits seit einigen Jahren in seinen Räumen Rauchwarnmelder betreibe, die der DIN-Norm 14676 entsprechen, sei nicht berücksichtigt worden. Vielmehr werde W mit den Kosten für die Anschaffung und Wartung anderer Rauchwarnmelder belastet, obwohl für seine Wohneinheit kein Bedürfnis dafür bestehe. Dagegen richtet sich die Berufung der beklagten Wohnungseigentümer.

Entscheidung

1. Ohne Erfolg! Rauchwarnmelder würden nicht nur zum Schutz des jeweiligen Sondereigentümers eingebaut, sondern aller Bewohner und Besucher der Wohnungseigentumsanlage. Ferner müsse der Verwalter "für den Verband" sicherstellen, dass sämtliche Rauchwarnmelder zuverlässig arbeiten. Dies muss auch überprüft werden können, gerade um den Versicherungsschutz zu gewährleisten.
2. Nach Auffassung der Kammer geböten diese Sicherungsinteressen jedoch nicht, dass "seitens der Gemeinschaft" für sämtliche Wohnungen neue Rauchwarnmelder angeschafft werden und dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer dann für diese Geräte einen einheitlichen Wartungsvertrag abschließt. Ebenso sei es nämlich möglich, dass der jeweilige Wohnungseigentümer, der bereits Rauchwarnmelder angeschafft habe, dem Verwalter nachweise, dass die betreffenden Geräte den gesetzlichen Anforderungen entsprechen und dass die Wartung in dem erforderlichen Umfang durchgeführt wird.
3. Es sei mithin in praktischer Hinsicht ohne Weiteres möglich, Wohnungseigentümer, die bereits Rauchwarnmelder angeschafft haben, von Anschaffung und Wartung auszunehmen und ihnen entsprechende Nachweise gegenüber der Verwaltung aufzuerlegen.

Kommentar

Anmerkung

1. Die Wohnungseigentümer können einem Wohnungseigentümer keine Handlungspflichten auferlegen. Der Beschluss, einen Wohnungseigentümer zu zwingen, eine Versicherung für das Sondereigentum nachzuweisen, ist daher nichtig (LG Dresden, Beschluss v. 4.9.2012, 2 T 407/12). Für den Nachweis eines Wartungsvertrags gilt nichts anderes. Der Weg, den das Landgericht im Auge hat, ist daher nicht gangbar.
2. Nach den Versicherungsbedingungen zu Wohngebäude- und Hausratversicherungen ist der Versicherungsnehmer im Rahmen seiner Obliegenheiten verpflichtet, sich an die gesetzlichen Bestimmungen am Standort des Objekts zu halten. Besteht eine gesetzliche Pflicht, Rauchwarnmelder einzubauen, könnte diese zu den Obliegenheiten gehören.

Was ist für den Verwalter wichtig?

Die Frage, wann der Einbau von Rauchwarnmeldern ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, ist leider noch nicht höchstrichterlich entschieden. Da der Bundesgerichtshof die Anschaffung von Rauchwarnmeldern als Schaffung neuen gemeinschaftlichen Eigentums ansieht, ist die Vorgehensweise, dass einzelne Wohnungseigentümer hieran entgegen § 16 Abs. 2 WEG nicht beteiligt werden, möglich, wenn die Wohnungseigentümer dieses nach § 16 Abs. 3 WEG so regeln. Entsprechendes gilt nicht für die Wartungskosten.

Link zur Entscheidung

LG Braunschweig, Urteil vom 07.02.2014, 6 S 449/13 (154)