Ein von der Eigentümergemeinschaft zur Überwachung von Sanierungsarbeiten beauftragter Sachverständiger für Bauschäden muss seine Leistungen nach der HOAI abrechnen

Normenkette

§ 4 HOAI, § 15 HOAI, § 33 HOAI

Kommentar

1. Eine Gemeinschaft hatte einen Sachverständigen damit beauftragt, die Ursache für Feuchtigkeitsschäden herauszufinden und ein Sanierungskonzept zu entwerfen; weiterhin sollte er die zur Sanierung erforderlichen Arbeiten koordinieren und überwachen. Der Sachverständige stellte seine Gutachtertätigkeit und seine Leistungen als Bauleiter getrennt in Rechnung und erhielt von der Gemeinschaft diverse Abschlagszahlungen. Nach Abschluss der Arbeiten rechnete ihm die Gemeinschaft vor, dass er für seine Leistungen deutlich überzahlt worden und zur Rückzahlung verpflichtet sei. Dem stimmte das OLG Düsseldorf zu.

2. Ein Auftraggeber kann nämlich Abschlagszahlungen immer dann zurückverlangen, wenn der Auftragnehmer nicht in angemessener Frist eine prüfbare Schlussrechnung vorlegt. Auch für einen Sachverständigen gilt § 8 HOAI, auch wenn er kein Architekt, sondern vielmehr Fachingenieur und Bauphysiker ist. Die HOAI wird nämlich tätigkeitsbezogen und nicht berufsstandsbezogen angewendet. Im vorliegenden Fall hat der Sachverständige mit seiner Bauleitertätigkeit unstreitig Grundleistungen nach § 15 Abs. 2 Nr. 8 HOAI auf der Grundlage eines eigenständigen Auftrags erbracht. Folgerichtig musste er diese Leistungen nach § 8 HOAI prüfbar abrechnen. Da er eine solche Honorarabrechnung nicht vorgelegt hatte, wurde er für überhöht empfangene Abschlagszahlungen zur Rückzahlung verurteilt.

Link zur Entscheidung

( OLG Düsseldorf, Urteil vom 01.09.1999, 5 U 267/98= Baurecht 99, 1477 = IBR Immobilien- und Baurecht 4/2000)

zu Gruppe 6: Baurechtliche und bautechnische Fragen; Baumängel

Anmerkung:

Preussner führt in seiner Anmerkung in IBR aus, dass die Entscheidung zwei Grundsätze verknüpfe, die der BGH aufgestellt habe; zum einen gelte die HOAI für jeden, der Leistungen erbringe, die in der Regel von Architekten ausgeführt würden (BGH, IBR 97, 286 mit Anmerkung Schulze-Hagen); zum anderen könnten Abschlagszahlungen zurückgefordert werden, wenn ein Empfänger nicht in angemessener Frist eine prüfbare Schlussrechnung vorgelegt habe (BGH, IBR 99, 207 mit Anmerkung ebenfalls von Schulze-Hagen).

Es sei im Einzelfall zu prüfen, ob eine betreffende Leistung tatsächlich nach der HOAI abzurechnen sei. So erbrächten z.B. Bauträger zwar Architektenleistungen, wenn sie sich zur Herstellung eines schlüsselfertigen Gebäudes nach eigener Planung verpflichtet hätten; dennoch seien diese Planungsleistungen nicht nach HOAI abzurechnen, weil bei einer Gesamtwürdigung der Herstellungsanteil überwiege (BGH, IBR 97, 286 mit Anmerkung Schulze-Hagen); auch eine Projektentwicklung durch Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen falle nicht unter die HOAI (BGH, IBR 48, 64 mit Anmerkung Weigel), so die Hinweise von Preussner.