Vermietung durch einen Hausverwalter
Die Entscheidung des BGH[1] betrifft einen Fall, in dem die Vermietung durch einen Hausverwalter erfolgt ist. Dieser hat den Mietvertrag auf Weisung der Eigentümerin abgeschlossen. Die Miete wurde vom Verwalter eingezogen und an die Eigentümerin weitergeleitet.
Die der BGH-Entscheidung zugrunde liegenden Erwägungen dürften über den entschiedenen Fall hinaus auch in anderen Fällen von Bedeutung sein, in denen es an einer Identität zwischen Eigentümer und Vermieter fehlt. Hier wäre ebenfalls an eine entsprechende Anwendung des § 566 BGB zu denken.
Dies trifft auf folgende Fallgestaltungen zu:
Veräußerungskette
Hiervon spricht man, wenn ein Grundstück vom Käufer vor dessen Eintragung ins Grundbuch vermietet und sodann weiterveräußert wird. In diesem Fall fehlt es an der Identität zwischen der Person des Vermieters und der Person des Eigentümers.[2]
Vermietung eines im Eigentum des Alleingesellschafters stehenden Grundstücks durch die GmbH
Vermietet eine Ein-Mann-GmbH das Grundstück des Alleingesellschafters und wird die Mietsache sodann durch den Eigentümer veräußert, fehlt es an der Identität zwischen dem Vermieter und dem Veräußerer.[3]
Im umgekehrten Fall, in dem der Gesellschafter das Grundstück der GmbH vermietet, gilt dasselbe.
Vermietung eines im Eigentum einer Außen-GbR stehenden Grundstücks durch die Gesellschafter
Wird das Grundstück der GbR durch die Gesellschaft vermietet und sodann veräußert, tritt der Erwerber gem. § 566 BGB in das Mietverhältnis ein.
Anders ist es, wenn das Grundstück nicht durch die Außen-GbR, sondern durch die Gesellschafter persönlich vermietet wird. In diesem Fall fehlt es bei der Veräußerung an der Identität zwischen Veräußerer (GbR) und Vermieter (Gesellschafter).
Gleiches gilt im umgekehrten Fall, wenn das Grundstück den Gesellschaftern gehört, aber durch eine Außen-GbR vermietet wird.
Vermietung durch einen von mehreren Miteigentümern
Steht das Eigentum am Grundstück mehreren Personen zu (z. B. einem Ehepaar) und wird es von einem der Eigentümer vermietet (z. B. vom Ehemann), fehlt es bei der Veräußerung an der Identität zwischen Vermieter und Eigentümer. Auch hier ist eine analoge Anwendung denkbar.
Einzelfallabwägung entscheidend
Wie so oft ist der konkrete Sachverhalt entscheidend, z. B. ob sich der "Nichteigentümer" im Vertrag wie ein Eigentümer verhält.
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