Eigentümerwechsel – Voraussetzungen / 3 Eigentümerwechsel nach Überlassung

§ 566 BGB gilt nur, wenn der Eigentümerwechsel nach der Überlassung an den Mieter erfolgt. Der Übergang der Mietverhältnisse setzt also voraus, dass sich der Mieter im Zeitpunkt des Eigentumswechsels im Besitz der Mietsache befindet oder jedenfalls den Mietgebrauch ausüben kann.

War die Mietsache dem Mieter noch nicht überlassen, so bestimmt § 567a BGB, dass die Rechtsfolge des § 566 Abs. 1 BGB gilt, wenn der Erwerber dem Vermieter gegenüber die Erfüllung der sich aus dem Mietvertrag ergebenden Pflichten übernommen hat.

Achtung

Schadensersatz des Veräußerers

Wird der Mietgegenstand vor der Überlassung veräußert und gibt der Erwerber keine Übernahmeerklärung ab, tritt er nicht in das Mietverhältnis ein. Der Veräußerer haftet in diesem Fall auf Schadensersatz wegen Nichterfüllung.

Die Merkmale "Mieter" und "Überlassung" müssen stets zusammen vorliegen. Es genügt also nicht, wenn der Vermieter die Mietsache einem Mietinteressenten in der Erwartung eines späteren Vertragsschlusses überlässt. Wird das Grundstück in einem solchen Fall veräußert, ist der Nutzer dem Erwerber gegenüber gem. § 985 BGB zur Herausgabe verpflichtet. Dies gilt auch dann, wenn der Veräußerer nach dem Eigentumsübergang einen Mietvertrag abschließt. Gegenüber dem Erwerber kann sich der Mieter nicht auf ein Recht zum Besitz berufen, weil § 986 Abs. 2 BGB nur für die Miete beweglicher Sachen gilt.

Hinweis

Besitzaufgabe vor Grundbucheintragung

Hat der Mieter den Besitz vor dem Eigentumsübergang bereits aufgegeben (z. B. bei vorzeitiger Rückgabe vor Miet­ende), ist § 566 BGB unanwendbar. Es genügt nicht, dass der Mieter aufgrund des bestehenden Mietvertrags noch zum Besitz berechtigt ist. Dies gilt auch dann, wenn der Mieter aufgrund einer unwirksamen Kündigung ausgezogen ist und das Mietverhältnis als solches aus diesem Grund fortbesteht. Der Veräußerer haftet auch in diesem Fall wegen Nichterfüllung.