1 Leitsatz
Der Erwerber tritt nicht in Rechte und Pflichten ein, die außerhalb des Mietverhältnisses liegen; auch dann nicht, wenn sie als zusätzliche Vereinbarung im Mietvertrag geregelt sind.
2 Normenkette
§§ 557 Abs. 3, 558, 566, 576 BGB
3 Das Problem
Beim Verkauf einer Immobilie tritt der Erwerber in das bestehende Mietverhältnis mit allen Rechten und Pflichten ein (§ 566 BGB; "Kauf bricht nicht Miete"). Dies bedeutet, dass bestehende Mietverhältnisse vom Käufer grundsätzlich unverändert übernommen werden müssen. Auch einen neuen Mietvertrag kann der Käufer nur im Einvernehmen mit dem Mieter abschließen.
Nach herrschender Meinung ist § 566 BGB eng auszulegen. Danach erfasst § 566 BGB nur solche Rechte und Pflichten, die als mietrechtlich zu qualifizieren sind oder die in untrennbarem Zusammenhang mit dem Mietvertrag stehen. Der Erwerber tritt daher nicht in Rechte und Pflichten ein, die außerhalb des Mietverhältnisses liegen, selbst wenn sie als zusätzliche Vereinbarung im Mietvertrag geregelt sind. Vom Übergang ausgeschlossen sind somit z. B. Verpflichtungen des Vermieters bei Werkwohnungen, die ihre Grundlage letztlich in dem Arbeitsverhältnis und nicht im Mietverhältnis haben, wie z. B. ein Verzicht des Vermieters in seiner Eigenschaft als Arbeitgeber auf die Umlage von Betriebskosten als zusätzliche freiwillige Sozialleistung zugunsten seiner Arbeitnehmer und Mieter.
4 Die Entscheidung
Gleiches gilt nach einem Urteil des AG München für die Miethöhe betreffend den bei Anmietung vorhandenen Abstand zwischen vereinbarter und damals ortsüblicher Miete. Diese Miethöhendifferenz bei der "Vergunstmiete" ist aufgrund der Arbeitsvertragsbezogenheit nicht als mietrechtlich zu qualifizieren und muss daher vom Käufer der Wohnung nicht übernommen werden. Dies gilt auch dann, wenn das Dienst- oder Arbeitsverhältnis mit dem ursprünglichen Vermieter/Eigentümer noch fortbesteht.
5 Entscheidung
AG München, Urteil v. 11.5.2021, 473 C 4975/20, ZMR 2021 S. 670
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