Eigentümerliste: Welche Aufgaben hat der Verwalter?

Leitsatz

Legt der Verwalter auf eine entsprechende Anordnung des Gerichts eine Eigentümerliste vor, kann das Gericht mangels entgegenstehender Anhaltspunkte in aller Regel davon ausgehen, dass der Verwalter die Liste nach bestem Wissen und Gewissen erstellt hat und diese den Eigentümerbestand im Zeitpunkt der Rechtshängigkeit zutreffend ausweist. Anders liegt der Fall aber, wenn der Verwalter selbst auf Fehler der vorgelegten Liste oder Zweifel an ihrer Richtigkeit hinweist, diese Fehler aber nicht korrigiert bzw. die Zweifel nicht aufklärt. Es ist Aufgabe des Verwalters, die für das Erstellen einer korrekten Eigentümerliste etwaig erforderlichen Ermittlungen anzustellen. Weigert er sich, eine entsprechende Liste vorzulegen, ist er hierzu mit Zwangsmitteln anzuhalten.

Normenkette

WEG § 26, § 44

Das Problem

1. Wohnungseigentümer K verklagt die anderen Wohnungseigentümer. Das Amtsgericht weist die Klage als unbegründet ab.
2. Die hiergegen gerichtete Berufung weist das Landgericht mit der Maßgabe zurück, dass die Klage als unzulässig abzuweisen sei. Gemäß § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG in Verbindung mit §§ 253 Abs. 2 Nr. 1, Abs. 4, 130 Nr. 1 ZPO müssten die beklagten Wohnungseigentümer bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung unter Angabe einer ladungsfähigen Anschrift namentlich bezeichnet sein. Der Kläger habe sich aber nicht dazu erklären können, welche Personen im Zeitpunkt der Rechtshängigkeit Wohnungseigentümer der Wohnungseigentumsanlage gewesen seien. Eine in der Klageschrift angekündigte Eigentümerliste sei zu keinem Zeitpunkt zu den Akten gelangt. Hinsichtlich der in erster Instanz vom Verwalter auf Anforderung des Amtsgerichts zu den Akten gereichten Eigentümerliste habe dieser im Termin vor der Berufungskammer erklärt, er gehe davon aus, dass die Eigentümerliste nicht den Stand im Zeitpunkt der Zustellung der Klage wiedergebe. Es hätten sich bis zur Einreichung der Eigentümerliste noch Wechsel im Eigentümerbestand ergeben. Auch sei in die Eigentümerliste die Wohnungseigentümerin Z aufgeführt, die unstreitig erst nach Rechtshängigkeit Wohnungseigentum erworben habe.
3. Mit Revision verfolgt K seine Berufungsanträge weiter. Mit Erfolg!

Die Entscheidung

Das Landgericht habe die Klage zu Unrecht als unzulässig abgewiesen.

1. Die Klage genüge auf der Grundlage der bisherigen Feststellungen allerdings nicht den Anforderungen des § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG und sei deshalb derzeit unzulässig. § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG in Verbindung mit §§ 253 Abs. 2 Nr. 1 und Abs. 4, 130 Nr. 1 ZPO verlange nämlich, dass die in der Klage zunächst nur mit einer Kurzbezeichnung benannten beklagten Wohnungseigentümer bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung unter Angabe einer ladungsfähigen Anschrift namentlich zu bezeichnen seien. Diesen Anforderungen genüge eine Eigentümerliste nicht, die nicht dem aktuellen Stand im Zeitpunkt der Klageerhebung (§ 261 ZPO) entspreche, da eine solche Eigentümerliste die beklagten Wohnungseigentümer nicht vollständig erfasse und daher nicht alle beklagten Wohnungseigentümer namentlich bezeichnen werden würden. Würden die Angaben nicht bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung erster Instanz korrigiert, sei die Klage als unzulässig abzuweisen. Die fehlende Angabe der Namen und Anschriften bisher nicht benannter Wohnungseigentümer könne allerdings im Berufungsrechtszug nachgeholt werden mit der Folge, dass der Mangel der Zulässigkeit der Klage geheilt werde.
2. Richtig sei auch, dass die beklagten Wohnungseigentümer weder vor dem Amts- noch vor dem Landgericht in einer den Anforderungen des § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG entsprechenden Weise bezeichnet worden seien.
3. Das Landgericht habe die Klage aber nicht wegen des Fehlens der Voraussetzungen des § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG als unzulässig abweisen dürfen. Es begründe einen Verfahrensfehler, dass das Landgericht davon abgesehen habe, vom Verwalter erneut die Vorlage einer auf den Zeitpunkt der Rechtshängigkeit der Klage bezogene aktuelle Eigentümerliste anzufordern und die Anordnung gegebenenfalls mit Ordnungsmitteln durchzusetzen. Zwar sei die Einreichung der Eigentümerliste als Bestandteil der ordnungsgemäßen Klageerhebung grundsätzlich Sache des Klägers. Dies gelte aber nur, wenn er hierzu auch in der Lage sei. So sei es aber nicht gewesen. K habe über keine Erkenntnisquellen verfügt, die ihn in die Lage versetzt hätten, die Wohnungseigentümer korrekt zu bezeichnen.
4. In einer solchen Situation komme ein Kläger der ihm in § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG auferlegten prozessualen Obliegenheit, eine Eigentümerliste vorzulegen, nach, wenn er sich auf die Vorlage der Liste durch den Verwalter beziehe oder beantrage, dem Verwalter die Vorlage einer Liste aufzugeben. Ein Ermessensspielraum des Gerichts bestehe regelmäßig nicht, weil der Verwalter aufgrund des Verwaltervertrags auch gegenüber dem einzelnen Wohnungseigentümer zu der Vorlage verpflichtet sei. Komme der Verwalter der Anordnung nicht innerhalb der gesetzten Frist nach, sei er dazu mit Ordnungsmitteln anzuhalten. Ein etwaiges Versäumnis d...