Die verbilligte Vermietung von Wohnungen / 6 Einkunftserzielungsabsicht

Beträgt bei einer Vermietung nach dem 31.12.2020 das Entgelt 50 % und weniger als 66 % der ortsüblichen Marktmiete, ist die Einkunftserzielungsabsicht anhand einer Totalüberschussprognose zu prüfen.^[1] Ergibt diese ein positives Ergebnis, sind die mit der verbilligten Vermietung zusammenhängenden Werbungskosten in voller Höhe abziehbar.

Ist die Überschussprognose negativ, so führt dies nicht dazu, dass nun die gesamten Werbungskosten nicht abziehbar wären. Vielmehr ist die Vermietungstätigkeit in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen. Für den entgeltlichen Teil wird die Einkunftserzielungsabsicht grundsätzlich unterstellt. Die Werbungskosten sind entsprechend dem Einnahmeverzicht zu kürzen, nur die anteilig auf den entgeltlichen Teil entfallenden Werbungskosten sind abziehbar.

Praxis-Beispiel

Totalüberschussprognose

F vermietet eine Eigentumswohnung an seine Tochter. Die verlangte Miete beträgt 60 % der ortsüblichen Miete. Wenn es F nicht gelingt, eine positive Überschussprognose für die nächsten 30 Jahre vorzulegen, wird das Finanzamt nur 60 % der Werbungskosten zum Abzug zulassen, weil F nur 60 % der ortsüblichen Miete verlangt (s. a. Gliederungspunkt 7 "Änderung bestehender Mietverhältnisse".

Prognoserechnung

Für die auf Anforderung des Finanzamts zu erstellende Prognoserechnung gelten die folgenden Grundsätze:

Einkunftsermittlung für 30 Jahre

Der Zeitraum für die Totalüberschussprognose beträgt 30 Jahre.

Ermittlung

Bei der Ermittlung des Totalüberschusses aus Vermietung und Verpachtung ist von den Ergebnissen auszugehen, die sich nach den einkommensteuerrechtlichen Vorschriften voraussichtlich ergeben werden.

Sofern der Steuerpflichtige keine ausreichenden objektiven Umstände über die zukünftige Entwicklung vorträgt, werden die zu erwartenden Einnahmen und Werbungskosten anhand des Durchschnitts der in der Vergangenheit in einem bestimmten Zeitraum (in der Regel in den letzten 5 Veranlagungszeiträumen) angefallenen Einnahmen und Werbungskosten geschätzt. Inflationsbedingte Erhöhungen der Einnahmen und Werbungskosten werden nicht berücksichtigt.

Unsicherheitsfaktoren

Wegen Unsicherheitsfaktoren des 30-jährigen Prognosezeitraums ist bei der Gesamtsumme der geschätzten Einnahmen ein Sicherheitszuschlag von 10 % und bei der Gesamtsumme der geschätzten Ausgaben ein Sicherheitsabschlag von 10 % vorzunehmen.

[1] Jahressteuergesetz 2020 – Gesetzesbegründung zu § 21 Abs. 2 EStG.