Die Praxis der Zwangsverwaltung, § 2 Der Zwangsverwalter / 3. Mitarbeiter und Hilfskräfte

Rz. 877

Es muss wie folgt unterschieden werden:

▪	Hilfskräfte, welche ein Eigentümer üblicherweise für ein solches Objekt anstellt (oder welche der Verwalter sogar vorgefunden hat), also z.B. Hausmeister oder Reinigungskräfte, sind in der ZwVwV nicht angesprochen. Ihre Besoldung ist Aufwand i.S.d. § 155 Abs. 1 ZVG und der Verwalter bezahlt sie aus Mitteln der Verwaltung ohne gerichtliche Mitwirkung.
▪	Für die Mitarbeit seines Personals in der Kanzlei erhält der Verwalter grundsätzlich keinen Ersatz (§ 21 Abs. 1 ZwVwV), soweit es sich nicht um "qualifizierte Mitarbeiter" handelt und § 19 ZwVwV anzuwenden ist.
▪	Rechnet der Verwalter seine Vergütung nach § 18 ZwVwV ab und hat er Hilfskräfte für bestimmte Verwaltungsaufgaben speziell für dieses Verfahren eingestellt, handelt es sich bei deren Besoldung um Auslagen i.S.d. § 21 ZwVwV. Bei einer sehr großen Wohnanlage mit häufigem Mieterwechsel käme z.B. ein Mitarbeiter in Betracht, ­welcher dort präsent ist, für den Verwalter die Wohnung ausziehender Mieter ­"abnimmt", Mietinteressenten leere Wohnungen zeigt und neue Mieter in ihre Mieträume einweist. Der Verwalter muss sich für die Gehaltszahlung entweder einen Vorschuss (§ 22 S. 2 ZwVwV) bewilligen lassen oder das Geld aus eigenen Mitteln bis zur Festsetzung am Ende des Abrechnungszeitraumes vorschießen.
▪	Rechnet aber der Verwalter seine eigene Vergütung als Zeitvergütung nach § 19 ZwVwV ab, kann er auch eine Vergütung für die Arbeitszeit seiner regelmäßigen Mitarbeiter (also auch solcher, die er nicht speziell für diese Verwaltung eingestellt hat) insoweit in Ansatz bringen, als er die von ihnen vorgenommenen Geschäfte ohne deren Mitarbeit hätte selbst erledigen müssen – und sie also zu vergütende ­"Verwalter-Zeit" erspart haben (qualifizierte Mitarbeiter). Nur diese Mitarbeit ist in § 19 Abs. 1 ZwVwV geregelt. Kanzleikräfte, die also nur Schreibarbeit leisten, fallen auch in diesem Zusammenhang unter § 21 Abs. 1 ZwVwV und werden nicht gesondert vergütet. Auch für die Vergütung dieser qualifizierten Mitarbeiter muss der Verwalter in Vorlage treten, falls ihm nicht die Entnahme eines Vorschusses aus der Masse (§ 22 S. 2 ZwVwV) gestattet wurde.

Rz. 878

Diese "qualifizierten Mitarbeiter" ersparen dem Verwalter Arbeitszeit, da sie Tätigkeiten erledigen, welche anderenfalls der Verwalter selbst erledigen müsste. Sie sind also keine einfachen Hilfskräfte, welche nur aufgrund einer ganz konkreten Weisung ohne jede Entscheidungsbefugnis handeln, sondern sie sind aufgrund ihrer Fähigkeiten in der Lage, z.B. "vor Ort" im Rahmen einer generellen Anweisung unter der Verantwortung des Verwalters im Bedarfsfall selbstständige Entscheidungen zu treffen. Dabei wäre es zu eng gesehen, die Qualifikation von jener des Verwalters abzuleiten, also regelmäßig nur juristische Qualifikation anzuerkennen. Gerade für die Verwaltung im Einzelfall wichtige Qualifikationen, die der Verwalter nicht hat, können in Betracht kommen. So könnte z.B. ein solcher Mitarbeiter aufgrund seiner technischen Qualifikation "vor Ort" ohne Rückfrage erkennen und entscheiden, dass eine ganz bestimmte Reparatur oder Sicherungsmaßnahme sofort vorzunehmen ist und gleich den richtigen Handwerker herbeirufen.