Der einzelne Erwerber einer noch nicht fertig gestellten Eigentumswohnung kann zur Nachbesserung eines Mangels am Gemeinschaftseigentum (hier: Schallschutzmangel) dem Bauträgerverkäufer nicht Frist mit Ablehnungsandrohung setzen, verbunden mit der Erklärung, nach ergebnislosem Fristablauf Minderung zu fordern

Normenkette

§ 634, § 635 BGB

Kommentar

1. Die Fristsetzung eines Erwerbers von noch nicht fertig gestelltem Wohnungseigentum gegenüber dem (Bauträger)Veräußerer zur Nachbesserung eines behebbaren Mangels am Gemeinschaftseigentum (hier: Schallschutzmangel) mit Ablehnungsandrohung, verbunden mit der Erklärung, alsdann Minderung zu fordern, ist aus Rechtsgründen wirkungslos.

Es ist hier bereits Angelegenheit der Gemeinschaft, durch Beschlussentscheidung zwischen Minderung und kleinem Schadenersatz zu wählen. Dies folgt aus der Gemeinschaftsbezogenheit dieser (sekundären) Gewährleistungsansprüche. Somit ist auch allein die Gemeinschaft für eine Entscheidung kompetent, bei behebbaren Mängeln am Gemeinschaftseigentum eine Frist mit Ablehnungsandrohung ( § 634 BGB) mit dem Ziel zu setzen, nach Fristablauf Minderung oder kleinen Schadenersatz zu verlangen.

2. Der einzelne Wohnungserwerber hat nicht die Legitimation, aus seinem individuellen Erwerbsvertrag heraus Einfluss auf die Rechte anderer Eigentümer zu nehmen. Auch der Bauträgerverkäufer kann nicht verpflichtet sein, z.B. einem Erwerber Minderung oder Schadenersatz wegen eines Mangels am Gemeinschaftseigentum zu schulden, während ein anderer Erwerber noch berechtigt ist, Nachbesserung gerade dieses Mangels zu fordern. Damit beginnt die Gemeinschaftsbezogenheit der Gewährleistungsrechte und die Zuständigkeit der Gemeinschaft (was der Senat bisher noch nicht entschieden hat) bereits mit der Entscheidung über die Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung, wenn es um Minderungs- oder Schadenersatzrechte hinsichtlich des kleinen Schadenersatzanspruchs gehen soll.

Zur Gemeinschaftsbezogenheit der sekundären Gewährleistungsrechte darf z.B. auf BGH-Senatsurteil vom 10. 5. 1979 sowie BGHZ 74, 258/264 verwiesen werden.

3. In der Entscheidung wurde auch nochmals bestätigt, dass ein Käufer mangels Fälligkeit seine letzte Kaufpreisrate noch nicht bezahlen müsse, wenn die im Vertrag vorausgesetzte vollständige Fertigstellung wegen behaupteter Schallschutzmängel noch nicht vorliege (vgl. auch § 3 Abs. 2 MaBV). Fälligkeit tritt erst ein, wenn insoweit der vorleistungspflichtige Bauträgerverkäufer sämtliche Arbeiten erbracht und alle wesentlichen Mängel behoben hat.

4. Nach ständiger Rechtsprechung des BGH ist auch ein Sachvortrag einer Partei zur Begründung eines Gewährleistungsanspruchs dann schlüssig und damit erheblich, wenn sie Tatsachen vorträgt, die in Verbindung mit einem Rechtssatz geeignet und erforderlich sind, das geltend gemachte Recht als in ihrer Person entstanden erscheinen zu lassen (vgl. BGH, NJW 84, 2888, 2889). Damit ist auch ein Verteidigungsvorbringen eines beklagten Bauträgers zur Mangelfreiheit nicht unsubstantiiert, wenn vorgetragen und unter Beweis gestellt wird, der Luft- und Trittschallschutz in der Wohnung der Klägerseite entspreche den Regeln der Technik, und zwar auch insoweit, als es um einen Komfortwohnungsbau geht. Soweit ein beklagter Bauträger selbst Messungen vorgenommen haben will, war er aus Rechtsgründen nicht verpflichtet, die Messergebnisse dem Gericht vorzulegen. Schlüssig ist gleichfalls ein Vortrag, der beklagte Bauträger habe jedenfalls die vom Kläger konkret gerügten Ursachen der Schallbelästigung zwischenzeitlich beseitigen lassen; der Bauträger musste hier nicht darlegen, welcher Unternehmer wann welchen Zustand nachgebessert hat.

5. Nach Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht wird dieses feststellen müssen, welche Leistung der beklagte Bauträger im Hinblick auf den Schallschutz schuldete. Sollte sich ergeben, dass bestimmte Schalldämm-Maße vereinbart waren (anhand des Erwerbsvertrages, der Baubeschreibung und des Prospekts unter Berücksichtigung der anerkannten Regeln der Technik an den Schallschutz), wird das Gericht darüber Beweis erheben müssen, ob vereinbarte Schalldämm-Maße entsprechend der Behauptung des Bauträgers eingehalten wurden. Sollte die Vertragsauslegung nur allgemein einen "erhöhten" Schallschutz als vereinbart ergeben, wird zu prüfen sein, ob die Parteien damit etwa die Vorschläge für einen erhöhten Schallschutz in der DIN 4109 Beiblatt 2 (Ausgabe November 1989) als verbindlich zugrunde gelegt haben. Erst wenn sich auch dazu keine Feststellungen treffen ließen, wird das Berufungsgericht die anerkannten Regeln der Technik als vertraglichen Mindeststandard und ihre Einhaltung festzustellen haben.

6. Was das Zahlungsleistungsverweigerungsrecht des Erwerbers gegenüber Restkaufpreisforderungen des Veräußerers der Höhe nach betrifft, wäre dies nur zweifelhaft, wenn sich mehrere Eigentümer hierauf beriefen. Macht nur ein Erwerber Ansprüche geltend, kann er seine Leistung in Höhe der Mangelbeseitigungskosten unter Berücksichtigung eines Druckzuschlages verweigern. In einer Kaufpreisvollstreckungsklage des Veräußerers kann ein Erwerber als Vollstreckungsgegenkläger lediglich die rechtsgestaltende Erklärung verlangen, dass die Zwangsvollstreckung aus der notariellen Urkunde nur Zug um Zug gegen Beseitigung der von ihm gerügten...