Dauerwohnrecht (WEMoG)

Zusammenfassung

Begriff

Ein Dauerwohnrecht berechtigt unter Ausschluss des Eigentümers dazu, eine bestimmte Wohnung in einem Gebäude zu bewohnen oder in anderer Weise zu nutzen. Eine Erstreckung auf einen außerhalb des Gebäudes liegenden Teil des Grundstücks ist möglich, sofern die Wohnung wirtschaftlich die Hauptsache bleibt. Die Grundstücksbelastung ist ebenso an nicht zu Wohnzwecken dienenden bestimmten Räumen möglich (Dauernutzungsrecht).

Anders als das dingliche Wohnrecht des § 1093 BGB, ist das Dauerwohnrecht veräußerlich und vererbbar. Diese sog. Verkehrsfähigkeit und der Bestandsschutz sind zwingend und unterliegen nicht der Disposition der Parteien (§ 33 Abs. 1 WEG).

Zwar ist mit dem am 1.12.2020 in Kraft getretenen Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) die umfassendste Änderung des WEG seit dessen Inkrafttreten im Jahr 1951 verbunden, allerdings haben diese Änderungen keine Auswirkungen auf die gesetzlichen Regelungen der §§ 31 ff. WEG, die das Dauerwohnrecht zum Inhalt haben.

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Das Dauerwohnrecht ist geregelt in Teil 2 des Wohnungseigentumsgesetzes. Begründet wird das Dauerwohnrecht durch Einigung der Beteiligten und Eintragung der Grundstücksbelastung in das Grundbuch nach § 873 Abs. 1 BGB. Eine besondere Form, wie für die Auflassung nach § 925 BGB, ist aber nicht vorgeschrieben, womit die Bestellung sogar mündlich erfolgen kann.

BGH, Beschluss v. 6.12.2018, V ZB 94/16: Bei einem Dauerwohn- und dem Dauernutzungsrecht kann der Zustimmungsvorbehalt nach § 42 Abs. 1, § 35 Satz 1 WEG nur für die Übertragung des Rechts, nicht dagegen für die Belastung mit beschränkten dinglichen Rechten vereinbart werden. Ein Zustimmungsvorbehalt für die Bestellung dinglicher Rechte am Dauernutzungsrecht, die zum Gebrauch und zur Nutzung des zu belastenden Rechts berechtigen, kann gemäß § 33 Abs. 4 Nr. 1 WEG als Inhalt des Rechts vereinbart werden.

1 Allgemeines

Das Dauerwohnrecht ist geregelt in Teil 2 des Wohnungseigentumsgesetzes. Nach 1945 gab es in Deutschland einen gewaltigen Wohnraumbedarf, dessen Deckung es notwendig machte, die Wohnraumsuchenden an der Finanzierung zu beteiligen, wofür wiederum Sicherheiten zu schaffen waren. Das Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht aus dem Jahr 1951 ermöglichte den Erwerb beschränkten Sondereigentums an Teilen eines Hauses und gab den sich Beteiligenden nunmehr einen echten verpfändbaren Gegenwert. Auch das Dauerwohnrecht folgte diesem Zweck, nämlich der dinglichen Absicherung von Baukostenzuschüssen.

2 Begründung des Dauerwohnrechts

Hinweis

Grundbucheintragung

Begründet wird das Dauerwohnrecht durch Einigung der Beteiligten und Eintragung der Grundstücksbelastung in das Grundbuch nach § 873 Abs. 1 BGB. Eine besondere Form, wie für die Auflassung nach § 925 BGB, ist aber nicht vorgeschrieben, womit die Bestellung sogar mündlich erfolgen kann.

• Das Dauerwohnrecht ist mietähnlich ausgestaltet und für eine von vornherein bestimmte Zeit bestellt. Die Kapitalfreigabe wird abgewohnt.
• Das Dauerwohnrecht ist eigentumsähnlich ausgestaltet. Der Berechtigte trägt regelmäßig die vollen Baukosten und die laufenden Lasten und Kosten. Die Rechte des Eigentümers sind nur noch gering und beschränken sich auf die Verwaltung.

Das Dauerwohnrecht kann an dem ganzen Gebäude sowie an nur einem einzelnen Raum begründet werden. Auch ist die Begründung an noch zu errichtenden Gebäuden möglich.

Die Begründung des Dauerwohnrechts kann sowohl zugunsten natürlicher als auch juristischer Personen erfolgen.

Entsprechend der Rechtslage bei der Veräußerung von Sondereigentum, die nach § 12 WEG von der Zustimmung eines Dritten abhängig gemacht werden kann, kann die Veräußerung eines Dauerwohn- und Dauernutzungsrechts seitens des Dauerwohn- bzw. Dauernutzungsberechtigten nach § 35 Satz 1 WEG von der Zustimmung des Eigentümers oder eines Dritten abhängig gemacht werden. Soll darüber hinaus ein Zustimmungsvorbehalt auch für die Bestellung dinglicher Rechte zum Gebrauch und der Nutzung, also insbesondere eines Nießbrauchs, begründet werden, bedarf es einer entsprechenden Vereinbarung zwischen dem Dauerwohnberechtigten und dem Eigentümer nach § 33 Abs. 4 Nr. 1 WEG.^[1]

[1] BGH, Beschluss v. 6.12.2018, V ZB 94/16.

3 Pflichten und Ansprüche des Dauerwohnberechtigten

Mangels entgegenstehender Vereinbarung der Parteien sind die Pflichten des Dauerwohnberechtigten § 14 WEG, der die Pflichten des Wohnungseigentümers regelt, zu entnehmen. Danach hat der Dauerwohnberechtigte die Erhaltungspflicht an den dem Dauerwohnrecht unterliegenden Gebäude- und Grundstücksteile und darf nur in solcher Weise davon Gebrauch machen, dass dadurch keinem anderen Eigentümer oder Bewohner ein Nachteil über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus erwächst.

Hinweis

Verwendungsersatzanspruch

Der Dauerwohnberechtigte hat Verwendungsersatzansprüche bei Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen nach den Vorschriften über die Geschäftsführung ohne Auftrag. Hat er z. B. Bodenfliesen verlegen lassen, kann er Verwendungsersatzanspruch geltend machen oder die Fliesen unter Wiederherstel...