Brandenburgisches OLG Urteil vom 14.11.2007 - 3 U 86/07

Verfahrensgang

LG Potsdam (Entscheidung vom 30.03.2007; Aktenzeichen 10 O 477/06)

Tenor

• I.

  Auf die Berufung der Klägerin wird das am 30. März 2007 verkündete Urteil des Landgerichts Potsdam - 10 O 477/06 - wie folgt abgeändert:

  Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, das Grundstück "Strandbad M..." mit einer Fläche von 8 610 m², Flur 4, Flurstück 4/2 von M..., in der nachfolgenden Kopie des Auszugs aus dem Liegenschaftskataster (Liegenschaftskarte) mit den Eckpunkten A, B, C und D gekennzeichnet, beräumt an die Klägerin herauszugeben.

• II.

  Die Beklagten haben die Kosten des Rechtsstreits als Gesamtschuldner zu tragen.

• III.

  Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten dürfen die Zwangsvollstreckung der Klägerin durch Sicherheitsleistung in Höhe von € 8 000,00 abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung in gleicher Höhe Sicherheit leistet. Als Sicherheit genügt die schriftliche unbedingte, unbefristete, unwiderrufliche und selbstschuldnerische Bürgschaft eines im Inland zum Geschäftsbetrieb befugten Kreditinstituts.

• IV.

  Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I.

Die Prozessparteien streiten darüber, ob die Beklagten der Klägerin, einer brandenburgischen Großgemeinde, infolge wirksamer außerordentlicher Kündigung des Pachtvertrages vom 18. Juni 1998 in der Fassung der 1. Änderung vom 25. Juli 2002 (Kopie Anlage K1 = GA I 9 ff.) das Grundstück "Strandbad M..." beräumt herauszugeben haben; der Beklagte zu 1) ist dessen Pächter und die Beklagte zu 2) betreibt auf dem Gelände die Strandgaststätte "Seehütte M...". Zur näheren Darstellung des Tatbestandes und der erstinstanzlichen Prozessgeschichte wird auf die angefochtene Entscheidung Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO).

Die Eingangsinstanz hat die Klage mit der Begründung abgewiesen, die von der Klägerin vorgetragenen Gründe rechtfertigten keine außerordentliche fristlose Kündigung des Pachtverhältnisses. Das landgerichtliche Urteil, auf das auch wegen der Entscheidungsgründe Bezug genommen wird, ist der Klägerin am 10. April 2007 - zu Händen ihrer erstinstanzlichen Prozessbevollmächtigten - zugestellt worden. Sie hat am 10. Mai 2007 mit anwaltlichem Schriftsatz Berufung eingelegt und ihr Rechtsmittel mit einen am 01. Juni 2007 per Telekopie bei dem Brandenburgischen Oberlandesgericht eingegangen Anwaltsschriftsatz begründet.

Die Klägerin ficht das landgerichtliche Urteil - ihr bisheriges Vorbringen wiederholend und vertiefend - in vollem Umfange ihrer Beschwer an. Dazu trägt sie insbesondere Folgendes vor:

Entgegen der Auffassung der Eingangsinstanz sei die außerordentliche Kündigung des Pachtvertrages gerechtfertigt gewesen. Denn in diesem hätten die Partner mehrere Gründe für eine vorzeitige Beendigung des Vertragsverhältnisses durch einseitige Erklärung des Verpächters vereinbart, die hier einschlägig seien. Dass die Zahlungsfähigkeit des Beklagten zu 1) nach dem Willen der Parteien Voraussetzung für den Fortbestand des Pachtvertrages sein sollte, ergebe sich aus dessen § 11 Nr. 3; bei der erneuten Abgabe der eidesstattlichen Versicherung am 26. April 2006 habe der Beklagte zu 1) laut Protokoll (Kopie Anlage BB1 = GA I 133, 134) ausdrücklich erklärt, nicht zahlen zu können, also zahlungsunfähig zu sein. Es könne ihr, der Klägerin, nicht zugemutet werden, noch über Jahre an einen insolvenzreifen Vertragspartner gebunden zu bleiben, da in der Öffentlichkeit der Eindruck entstehen könne, sie würde zum Nachteil anderer Gläubiger mit dem Beklagten zu 1) Geschäfte machen. Die Zahlungen, die in der Vergangenheit von der Beklagten zu 2) als Dritter im Sinne von § 267 BGB auf die Pacht geleistet wurden, änderten daran nichts; eine Schuldübernahme sei weder ausdrücklich noch konkludent vereinbart worden, so dass sie - die Klägerin - gegenüber der Beklagten zu 2) keine eigenen Zahlungsansprüche habe. Ein weiterer zur Kündigung berechtigender Grund sei die vertragswidrige Überlassung von Teilflächen an Camper. Dies sei vom vereinbarten Nutzungszweck nicht gedeckt; der Beklagte zu 1) habe damit gegen § 7 Nr. 1, § 8 Nr. 1 sowie § 9 Nr. 1 des Pachtvertrages verstoßen. Eine Wiederholungsgefahr, die ohnehin nicht Voraussetzung für eine außerordentliche Kündigung sei, habe die Zivilkammer zu Unrecht verneint. Dass im Räumungsprozess Kündigungsgründe nachgeschoben werden dürfen, sei allgemein anerkannt. Unabhängig davon rechtfertige bereits die verspätete Zahlung der Trinkwasseranschlusskosten ihre - der Klägerin - Kündigung. Es liege ein erheblicher Verstoß gegen § 6 Nr. 1 des Pachtvertrages vor; die Forderung habe sich auf € 725,55 belaufen und bei dem monatlichen Nutzungsentgelt hätte schon ein Rückstand mit € 180,01 für eine außerordentliche Kündigung genügt. Die Widerspruchsschreiben seien vom Beklagten zu 1) offenbar nur deshalb verfasst worden, weil er sich in Vermögensverfall befunden habe. Eine klageweise Durchsetzung des Anspruchs sei deshalb aussichtslos gewesen. Die Voraussetzungen für eine analoge Anwendung des in dem § 543 Abs...