Brandenburgisches OLG Urteil vom 10.08.2007 - 3 U 133/06

Verfahrensgang

LG Potsdam (Entscheidung vom 27.07.2006; Aktenzeichen 12 O 350/05)

Tenor

• I.

  Das Urteil des Landgerichts Potsdam vom 27.07.2006 - 12 O 350/05 - wird unter Zurückweisung der Berufung wie folgt neu gefasst:

  • 1.

    Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 6.040,00 EUR nebst 5 Prozentpunkte über dem Basiszinssatz liegender Zinsen aus 1.340,00 EUR seit dem 04.03.2005, aus weiteren 2.350,00 EUR seit dem 05.04.2005 und aus weiteren 2.350 EUR seit dem 05.05.2005 sowie 5 Prozentpunkte über dem Basiszinssatz liegender Zinsen aus 340,00 EUR seit dem 05.04.2005 bis zum 04.05.2005 und aus 680,00 EUR seit dem 05.05.2005 bis zum 31.12.2006 zu zahlen.

  • 2.

    Im Übrigen ist der Rechtsstreit erledigt.

• II.

  Die Kosten der Berufung werden der Beklagten auferlegt.

• III.

  Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

• IV.

  Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I.

Der in erster Instanz obsiegende Kläger macht Ansprüche wegen der Nutzung von Gewerberäumen durch die Beklagte geltend.

Die St... GbR, deren Gesellschafter der Kläger war, schloss mit der Beklagten einen auf den 31.01.2003 datierenden Gewerberaum-Mietvertrag zum Zwecke des Betriebes einer Physiotherapie-Praxis in dem Gebäude P..., R...Straße ..., das im Alleineigentum des Klägers steht. Die Beklagte war Inhaberin weiterer Physiotherapie-Praxen, hatte sich jedoch seit der Geburt ihres 3. Kindes im Jahr 1999 aus dem operativen Geschäft zurückgezogen und ließ sich durch ihren Ehemann vertreten. Der Mietvertrag wurde nach dem Ausscheiden der anderen Gesellschafter von dem Kläger allein auf Vermieterseite fortgeführt. Die Mietvertragsparteien vereinbarten eine anfängliche Grundmiete von 2.000,00 EUR, die sich nach dem Vertrag ab dem 01.05.2004 auf 2.300,00 EUR monatlich zuzüglich der Betriebs- und Heizkostenvorschüsse erhöhen sollte. Die Parteien vereinbarten weiter Heizkostenvorauszahlungen von 220,00 EUR monatlich, Betriebskostenvorauszahlungen von 120,00 EUR monatlich und die Miete für zwei Außenstellplätze von insgesamt 50,00 EUR monatlich, somit ab dem 01.05.2004 2.690,00 EUR monatlich einschließlich der Vorschüsse. Der Mietvertrag sah eine feste Laufzeit bis zum 30.06.2008 vor und beinhaltete in § 2 Nr. 4 folgende Regelung:

"Es gilt ein Sonderkündigungsrecht mit Kündigungsfrist von 3 Monaten für den Mieter als vereinbart für den Fall, dass ein im Objekt ansässiger Arzt seine persönliche Tätigkeit in den im Objekt befindlichen Mietflächen aufgibt oder sich direkt oder indirekt an einem im Wettbewerb zum Mieter stehenden Konkurrenzbetrieb beteiligt. Das Sonderkündigungsrecht muss ab Bekanntwerden des Sachverhaltes beim Mieter gegenüber dem Vermieter innerhalb von sechs Wochen erklärt werden".

Weiter beinhaltete der Vertrag in § 12 als Konkurrenzschutzklausel folgende Regelung:

"Es wird vereinbart, dass der Vermieter keine Ansiedlung eines direkten oder indirekten Konkurrenzbetriebes zulässt. Dieser Konkurrenzschutz erstreckt sich auf Leistungen aus dem SGB V, § 124, Heil- und Hilfsmittel, u.a. sog. physiotherapeutische und physikalische Behandlungstherapien. Sollte ein anderer Mieter diese Leistungen im Wettbewerb zum Mieter anbieten und dies nicht durch den Vermieter unterbunden werden (...), gilt für den Mieter ein Sonderkündigungsrecht mit Kündigungsfrist von drei Monaten als vereinbart. Das Sonderkündigungsrecht muss ab Bekanntwerden des Sachverhalts beim Mieter gegenüber dem Vermieter innerhalb von sechs Wochen erklärt werden."

Der Mietvertrag enthielt außerdem in § 13 Nr. 2 eine Schriftform-Klausel für Nebenabreden, Änderungen und Ergänzungen sowie alle rechtserheblichen Erklärungen einer der Parteien. Zum Inhalt des Mietvertrages im Übrigen wird auf die Mietvertragsurkunde vom 31.01.2003 (Bl. 4 bis 10 d.A.) ergänzend Bezug genommen.

Der Kläger wollte leer stehende Räume an einen Arzt, den erstinstanzlich vernommenen Zeugen Dr. S..., vermieten, der der Beklagten zumindest flüchtig bekannt war. Der Zeuge Dr. S... verfügte u.a. über eine Ausbildung als staatlich anerkannter Masseur und beabsichtigte eine Praxisgründung mit den Schwerpunkten Naturheilverfahren, osteophatische Verfahren und chinesische Medizin. Am Abend des 15.10.2004 hielt sich die Beklagte mit einer Mitarbeiterin im "Café Z..." auf, welches ebenfalls im genannten Gebäude des Klägers betrieben wurde.

Der Kläger sprach die Beklagte dort gegen 22.00 Uhr an und kam auf die Frage der Vermietung der leer stehenden Räume an den Zeugen Dr. S... zu sprechen. Der Verlauf und der Inhalt des Gespräches im Einzelnen sind streitig. Im Rahmen des Gesprächs telefonierte die Beklagte auf Veranlassung des Klägers mit dessen Handy auch mit dem Zeugen Dr. S.... Der Kläger vermietete dem Zeugen Dr. S... mit einem auf den 20.09. oder 20.10. 2004 datierten Mietvertrag im ersten Obergeschoss des Gebäudes leer stehende Räume mit einer Fläche von ca. 84 qm zum Betrieb einer Naturheilpraxis. Mit Schreiben vom 20.10.2004 bat der Ehemann der Beklagten den Kläger um Mitteilung des Leistungsangebotes des Zeugen Dr. S... zur Klärung einer e...