Brandenburgisches OLG Urteil vom 09.10.2008 - 5 U 142/07

Verfahrensgang

LG Frankfurt (Oder) (Entscheidung vom 07.09.2007; Aktenzeichen 11 O 172/05)

Tenor

Die Berufung der Beklagten gegen das am 07. September 2007 verkündete Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Frankfurt (Oder) - 11 O 172/05 - wird zurückgewiesen.

Die Kosten der Berufung trägt die Beklagte.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % der aufgrund dieses Urteils beizutreibenden Beträge abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand

I.

Die Klägerin begehrt mit der Klage von der Beklagten die Herausgabe eines Kaufpreises, den sie für den Kauf eines Bungalows in F. gelegen in einem Erholungsgebiet am ...see an die Beklagte gezahlt hat.

Die Parteien schlossen am 08. August 1995 einen privatschriftlichen Kaufvertrag über einen Bungalow, der neben zahlreichen weiteren Bungalows in den Jahren 1975/1976 in dem Erholungsgebiet ...see auf Bodenreformland errichtet worden war. Die Klägerin zahlte den Kaufpreis von 20.000,00 DM (10.225,84 EUR). Ihr wurde der Bungalow am 8. August 1995 übergeben; den Grund und Boden pachtete sie später von dem Eigentümer. Am 27. Juni 2004 verkaufte die Klägerin den Bungalow weiter. Hierzu behauptet die Klägerin im nachgelassenen Schriftsatz, dass sie sich mit der Erwerberin dahingehend geeinigt habe, dass die Entscheidung im vorliegenden Rechtsstreit auch Grundlage der Rückabwicklung des Kaufvertrages zwischen ihr, der Klägerin und der Erwerberin sein solle und dass ein zu ihren, der Klägerin, Gunsten im vorliegenden Rechtsstreit zuerkannter Betrag an die Erwerberin weiter gereicht werde.

Die Prozessparteien sind sich einig, dass der Kaufvertrag auf eine anfänglich objektiv unmögliche Leistung gerichtet war und nach § 306 BGB a.F. nichtig ist, weil es sich bei dem Bungalow nicht um einen Scheinbestandteil des Grundstücks, auf dem er aufsteht, handelt, der Bungalow vielmehr wesentlicher Bestandteil des in Dritteigentum stehenden Grundstücks ist, weil nach dem damals geltenden Recht separates Baulichkeiten- oder Gebäudeeigentum nicht entstanden ist.

Das Landgericht hat die Beklagte unter Berücksichtigung eines Abzugs für eine neunjährige Nutzung (August 1995 bis Juli 2004) im Rahmen der Saldotheorie in Höhe von 5.356,87 EUR zur Zahlung von 4.868,97 EUR nebst Zinsen verurteilt.

Zur Begründung hat das Landgericht im Wesentlichen ausgeführt, der von den Parteien geschlossene Kaufvertrag sei gemäß § 306 BGB nichtig, da er auf eine unmögliche Leistung gerichtet sei. Die Klägerin könne deswegen den gezahlten Kaufpreis aus dem Gesichtspunkt der ungerechtfertigten Bereicherung herausverlangen, müsse sich jedoch im Rahmen der Saldotheorie die neunjährige Nutzung mit 5.356,87 EUR anrechnen lassen. Dieser Betrag entspreche dem marktüblichen Mietwert für das Objekt. Bei dem Ersatz von nicht in Natur herausgabefähigen Nutzungen sei der Verkehrswert des Gebrauchs, d.h. die angemessene übliche Vergütung für eine ordnungsgemäße Inanspruchnahme zu ersetzen. Da eine gesetzliche Regelung über die Höhe des geschuldeten Entgelts nicht existiere, sei die Nutzungsentschädigung anhand einer marktüblichen Miete für ein Objekt vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung und Beschaffenheit zu ermitteln. Der vom Gericht beauftragte Sachverständige habe in seinem nachvollziehbaren und überzeugenden Gutachten bei der Feststellung des marktüblichen Mietzinses auf Mieten für Ein-, Zwei- bzw. Mehrfamilienhäuser zurückgegriffen, habe das so ermittelte Mietniveau anhand der Ausstattungsmerkmale auf den streitigen Bungalow übertragen und sei so zu einer marktüblichen Kaltmiete für den Zeitraum August 1999 von 2,87 EUR/m², ab September 1999 bis Oktober 2001 von 3,05 EUR/m² und ab November 2001 bis März 2003 von 3,11 EUR/m² sowie für den Zeitraum von April 2003 an bis Dezember 2004 von 3,34 EUR/m² gelangt, wovon das üblicherweise für die Grundstücksfläche zu zahlende Entgelt abzuziehen sei, weil die Entschädigung nur für den Bungalow, nicht für das separat zu pachtende Grundstück zu zahlen sei. Ferner sei die Nutzungsentschädigung für den zu Urlaubszwecken genutzten Bungalow, der nur unzureichend wärmegedämmt und beheizbar sei, auf den Zeitraum vom 1. April bis 30. Oktober, dem Zeitraum, in dem der Bungalow üblicherweise genutzt werde bzw. genutzt werden könne, zu begrenzen.

Die von der Klägerin im Zusammenhang mit dem Nutzungsentschädigungsverlangen erhobene Verjährungseinrede greife nicht durch.

Gegen das Urteil wendet sich die Beklagte mit ihrer Berufung, mit der sie Verfahrensfehler sowie eine falsche Tatsachenwürdigung rügt.

Bei zutreffender Ermittlung des angemessenen Vergütungswertes und daraus folgender richtiger Tatsachenwürdigung hätte das Gericht zu dem Ergebnis kommen müssen, dass die Klägerin in Höhe eines die Klageforderung übersteigenden Betrages bereichert sei.

Das Landgericht habe ein von ihr, der Beklagten, vorgelegtes Privatgutachten des Sachv...