Brandenburgisches OLG Urteil vom 07.07.2020 - 3 U 82/19

Tenor

1. Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Landgerichts Cottbus vom 11.06.2019, Az. 11 O 123/15, unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels teilweise abgeändert:

Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger zu 1) 23.145,50 EUR nebst 9 Prozentpunkte Zinsen hieraus über dem Basiszinssatz aus 3.808 EUR seit dem 06.08.2015 bis zum 03.09.2015, aus 7.616 EUR seit dem 04.09.2015 bis zum 05.10.2015, aus 11.424 EUR seit dem 06.10.2015 bis zum 05.11.2015, aus 15.232 EUR seit dem 06.11.2015 bis zum 05.12.2015, aus 19.040 EUR seit dem 06.12.2015 bis zum 06.01.2016, aus 22.848 EUR seit dem 07.01.2016 und aus weiteren 297,50 EUR seit dem 19.08.2016 zu zahlen.

Die Beklagte wird des weiteren verurteilt, an den Kläger zu 2) 7.616 EUR nebst 9 Prozentpunkte Zinsen aus 3.808 EUR seit dem 04.02.2016 bis zum 03.03.2016 und aus 7.616 EUR seit dem 04.03.2016 zu zahlen.

Die weitergehende Klage wird abgewiesen.

2. Die Gerichtskosten des Rechtsstreits, die außergerichtlichen Kosten des Klägers zu 2) und die außergerichtlichen Kosten der Beklagten haben die Beklagte zu 1/5 und der Kläger zu 2) zu 4/5 zu tragen. Die außergerichtlichen Kosten des Klägers zu 1) hat die Beklagte zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Den Parteien wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung durch den jeweiligen Vollstreckungsgläubiger gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages abzuwenden, wenn nicht der Vollstreckungsgläubiger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

4. Der Berufungsstreitwert beträgt bis zu 148.000 EUR.

Gründe

I. Die Kläger verlangen rückständige Miete aus einem zwischenzeitlich beendeten, im Jahre 2003 auf 25 Jahre fest abgeschlossenen Gewerberaummietverhältnis mit der Beklagten für den Zeitraum von August 2015 bis Mai 2018, die das Mietverhältnis zu Beginn des streitigen Zahlungszeitraumes außerordentlich gekündigt hat.

Die Parteien sind als Rechtsnachfolger auf Vermieter- bzw. Mieterseite in das streitgegenständliche, ein Gewerbeobjekt am K... in G... betreffendes, Mietverhältnis eingetreten, das zwischen ihnen seit Oktober 2013 bzw. (mit Blick auf den Kläger zu 2) Februar 2016 besteht. Der Vermieter war nach den vertraglichen Vereinbarungen für die Instandsetzung und Erhaltung von Dach, Fach und Heizung des Objekts verantwortlich (§ 5 Nr. 3 des Mietvertrags). Durch Austausch gegenseitiger Schreiben (Bl. 621 ff GA) vereinbarten die Parteien zum 01.05.2014 eine Reduzierung der vertraglich geschuldeten Nebenkostenvorauszahlungen auf monatlich nur noch 50 EUR anstatt wie zuvor schriftlich vereinbart (vgl. den 1. Nachtrag zum Mietvertrag vom 26./29.10.2009, Bl. 18 ff GA) 200 EUR, so dass sich bei unveränderter Nettokaltmiete (3.200 EUR) eine reduzierte Gesamtbruttomiete von nur noch 3.867,50 EUR (bis dahin: 4.046 EUR) ergab (Bl. 3, 4 GA). Bereits seit 2007 hatte die Beklagte die von den Klägern zu leistende Versicherungsprämie für ihre Grundstückshaftpflichtversicherung in Höhe von 30 EUR jährlich im Rahmen der jährlichen Nebenkostenabrechnungen ausgeglichen, obwohl dies vertragsschriftlich nicht vereinbart gewesen war. Spätestens Anfang Februar 2015 gab die Beklagte die Nutzung des Mietobjekts auf.

In den bis Oktober 2003 errichteten Mietgegenstand trat erstmalig im Spätsommer 2005 Wasser über das Dach ein. Auf eine Mängelrüge der früheren Mieterin, einem mit der Beklagten verbundenem Unternehmen, wurde daraufhin ein an einem Plattenstoß vorhandener Spalt abgedichtet, ohne dass konstruktive Mängel festgestellt worden waren (Bl. 449 GA).

Auf eine weitere entsprechende Mängelrüge der Rechtsvorgängerin der Beklagten vom 06.07.2009 teilte das mit der Mängelbeseitigung betraute Dachdeckunternehmen dem Kläger zu 1 am 07.07.2009 mit, die vorhandenen Regenwasserausläufe seien durch Verschmutzung größtenteils verstopft, so dass das sich stauende Regenwasser rückwärts unter die Sandwichplatten des Daches drücke; es wurde empfohlen, den Notauslauf zu vergrößern (vgl. 450 GA).

Am 16.10.2010 trat erneut Regenwasser in das Mietobjekt ein und die Deckenplatten weichten vollständig auf. Mit Schreiben vom 17.09.2012 wurde dem Kläger erneut angezeigt, dass die (innenliegenden) Dachrinnen bei starkem Regen überlastet seien, und mit Schreiben vom 18.09.2013 (Bl. 72 GA) und 14.10.2013 unter Aufforderung der Mängelbeseitigung mitgeteilt, dass das Dach an mindestens zwei Stellen undicht sei. Im Juni 2014 trat erneut über das Dach Wasser ein und diverse Deckenplatten weichten durch bzw. brachen heraus, was dem Kläger zu 1 angezeigt wurde. Der Kläger ließ zur Mangelbeseitigung fallabhängig einzelne Dachplatten abdichten, 2010 vier Regenwassernotüberläufe einbauen und die Regenrinnen sowie Regenwasserabläufe regelmäßig reinigen (entsprechender Beklagtenvortrag Bl. 445 ff GA, Ss. Vom 30.04.2019). Die ihm für Reinigungsmaßnahmen entstandenen Kosten versuchte er vergeblich bei der Beklagten erstattet zu erhalten.

Unter dem 12.02.2015 machte die Beklagte gegenüber dem Kläger zu 1 konstrukti...