Brandenburgisches OLG Urteil vom 04.02.2020 - 3 U 34/19

Tenor

1. Die Berufung der Beklagten gegen das am 22.02.2019 verkündete Urteil des Landgerichts Frankfurt (Oder) - 11 O 239/18 - wird zurückgewiesen.

2. Die Kosten des Berufungsverfahrens trägt die Beklagte.

3. Dieses und das angefochtene Urteil sind vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Vollstreckung der Räumung aus dem angefochtenen Urteil durch Sicherheitsleistung in Höhe von 56.000,00 Euro abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in derselben Höhe leistet. Im Übrigen kann die Beklagte die Vollstreckung wegen der Kosten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund der Urteile vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin Sicherheit in derselben Höhe vor der Vollstreckung leistet.

4. Der Streitwert für die Berufungsinstanz wird auf 37.502,76 EUR festgesetzt.

5. Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I. Die Klägerin begehrt von der Beklagten die Räumung und Herausgabe von Gewerberäumen.

Die Parteien schlossen am 22./24.8.2017 einen Gewerbemietvertrag über eine Halle zum Betrieb einer Spielstätte für ... . Nach § 2.1 des Mietvertrages begann das Mietverhältnis am 1.10.2017 und läuft zunächst fest auf 3 Jahre bis zum 30.9.2020. In der Präambel des Vertrages heißt es im letzten Absatz:

"An den Verhandlungen zwischen den Parteien nahmen als Vertreter des Mieters Frau S... P... und Herr K... Sc... und als Vertreter des Vermieters Herr M... F... teil."

Für die Klägerin unterzeichnete ihr Geschäftsführer den Vertrag.

Die Miete vereinbarten die Parteien mit monatlich 2.626,24 EUR zuzüglich eines monatlichen Betriebskostenvorschusses i.H.v. 1.286,52 EUR zuzüglich der zu entrichtenden Umsatzsteuer. Die volle Miete sollte wegen der noch vorzunehmenden Umbauarbeiten spätestens ab dem Januar 2018 geleistet werden.

Die Beklagte verpflichtete sich gemäß § 6 des Mietvertrages zu einer Sicherheitsleistung/Kaution i.H.v. drei Nettokaltmieten, die zur Übergabe der Mietfläche fällig wurde. In § 13.2 des Mietvertrages verpflichtete sich die Beklagte gegenüber der Klägerin zur Beibringung einer eigenen vollstreckbaren Räumungsunterwerfungserklärung in notarieller Form innerhalb von 4 Wochen ab Unterzeichnung des Mietvertrages. § 13.5 enthält die Verpflichtung der Mieterin, innerhalb von 4 Wochen ab Unterzeichnung des Mietvertrages eine vollstreckbare Unterwerfungserklärung in notarieller Form bezüglich der monatlichen (Gesamt-) Miete beizubringen.

§ 5.5 des Mietvertrages lautet wie folgt:

"Der Mieter ist nicht berechtigt, die Miete zu mindern. Das Recht des Mieters, dadurch zu viel gezahlte Miete nach Bereicherungsrecht vom Vermieter zurück zu fordern, bleibt davon unberührt. Mieter ist nicht berechtigt, gegenüber Forderungen des Vermieters aus diesem Vertrag mit Gegenforderungen aufzurechnen oder ein Zurückbehaltungsrecht geltend zu machen, es sei denn, die Gegenforderung oder das Zurückbehaltungsrecht wären rechtskräftig festgestellt oder nach Grund und Höhe unbestritten. Aufrechnung und Ausübung des Zurückbehaltungsrechts muss der Mieter auf jeden Fall einen Monat vorher dem Vermieter ankündigen."

In der Anl. 6 des Mietvertrags sind unter anderem bauliche Maßnahmen durch den Vermieter vereinbart. Unter Punkt 4 heißt es wie folgt:

"- Überprüfung auf Dichtigkeit und wenn notwendig Abdichtungen im Dachbereich, insbesondere am Giebel links Eingangsbereich"

In der Anlage zum Übergabeprotokoll vom 12.9.2017 ist unter dem Punkt Mängel (Feststellung) "Undichtigkeiten am Dach" aufgeführt.

Für die Monate Februar 2018 und März 2018 besteht ein Mietzahlungsrückstand von insgesamt 6.052,52 EUR. Die Klägerin erklärte mit Schreiben vom 9.5.2018 wegen dieses Rückstands die außerordentliche Kündigung. Zudem stützte sie die Kündigung darauf, dass die Beklagte weder die Mietkaution noch die Unterwerfungserklärungen beigebracht hatte. Die Beklagte leistete die Mietkaution am 30.5.2018. Mit der Klageschrift vom 27.7.2018 hat die Klägerin wegen der bestehenden Rückstände und der unterbliebenen Beibringung der Unterwerfungserklärungen erneut die außerordentliche fristlose Kündigung des Mietverhältnisses erklärt. Bis zum Dezember 2018 bestand ein Zahlungsrückstand i.H.v. 28.333,92 EUR. Unter Bezugnahme auf diesen Zahlungsrückstand und die nicht beigebrachten Unterwerfungserklärungen erklärte die Klägerin mit Schriftsatz vom 11.12.2018 erneut die außerordentliche fristlose Kündigung.

Die Beklagte rügte Mängel wegen der Undichtigkeit des Daches und der Außenwände gegenüber der Klägerin am 26.7.2017, 3.8.2017, 18.8.2017, 14.11.2017 und mit anwaltlichen Schriftsätzen vom 23.3.2018 und 29.5.2018.

Darüber hinaus rügte sie Mängel wegen der mangelnden Beheizbarkeit der Halle und wegen Rissbildung im Boden. Die Klägerin ließ mehrfach Reparaturen an dem Dach durchführen; zuletzt im September 2018.

Das Landgericht hat die Beklagte im schriftlichen Vorverfahren durch Versäumnisurteil vom 13.9.2018 verurteilt, die von ihr innegehaltenen Gewerbeflächen und -räume im Technologiepark E..., H.. 6..., Halle ..., Erdgeschos...