Brandenburgisches OLG Beschluss vom 22.09.2020 - 5 W 75/20

Tenor

Die Beschwerde der Antragsteller gegen die Zwischenverfügung des Amtsgerichts Potsdam - Grundbuchamt - vom 27. Mai 2020, Gz. Potsdam Blatt ..., wird zurückgewiesen.

Gegenstandswert für das Beschwerdeverfahren: 5.000 EUR.

Gründe

I. Der Antragsteller zu 1 verkaufte mit notariellem Kaufvertrag vom 3. Dezember 2019 (Urkundenrolle Nr. ... des Notars ... in Potsdam) sein im Grundbuch von Potsdam Blatt ... verzeichnetes Wohnungseigentum an die Antragsteller zu 2 und 3 zu je hälftigen Miteigentumsanteilen. Die Veräußerung bedarf der Zustimmung des Verwalters. Nachdem am 23. Dezember 2019 zugunsten der Antragsteller zu 2 und 3 eine Auflassungsvormerkung eingetragen worden war, beantragte der Verfahrensbevollmächtigte der Antragsteller in deren Namen mit Schriftsatz vom 22. April 2020 unter Bezugnahme auf die bereits dem Grundbuchamt vorliegende Urkunde vom 3. Dezember 2019 die Umschreibung des Eigentums. Dem Antrag auf Eigentumsumschreibung war die Zustimmung der ... GmbH in Berlin, eingetragen im Handelsregister des Amtsgerichts Charlottenburg HRB ..., vertreten durch ihren Geschäftsführer ... vom 6. Februar 2020 in notariell beglaubigter Form beigefügt. Dem Antrag war weiter eine notariell beglaubigte Abschrift der Niederschrift der ordentlichen Wohnungseigentümerversammlung vom 30. August 2019 beigefügt. Unter "TOP 9 Verwalterbestellung ab dem 1. Januar 2020 für die Dauer von zwei Jahren" ist dort zunächst festgehalten, dass die Tätigkeit des bisherigen Verwalters zum 31. Dezember 2019 endet. Seitens eines Eigentümers werde als zukünftiger WEG-Verwalter die Firma ... GmbH vorgeschlagen. Daran anschließend enthält die Niederschrift, den Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft, dass die "Firma ... GmbH" ab dem 1. Januar 2020 für zwei Jahre zum WEG-Verwalter bestellt werde.

Das Grundbuchamt hat mit Zwischenverfügung vom 27. Mai 2020 darauf hingewiesen, dass das Protokoll der Eigentümerversammlung als Nachweis der Verwaltereigenschaft unzureichend sei. Es sei eine "Firma ... GmbH" zum Verwalter bestellt worden, ohne dass deren Sitz, deren Registernummer und -gericht oder die Firmenanschrift ersichtlich wäre. Das Protokoll der Eigentümerversammlung wäre daher in der Form des § 29 GBO entsprechend zu ergänzen.

Gegen diese Zwischenverfügung wenden sich die Antragsteller mit ihrer Beschwerde vom 20. Juli 2020. Für die Zwecke der Identifizierung im Grundbuchverfahren sei allein die Angabe der Firma einer GmbH als Verwalter in der Niederschrift über den Bestellungsbeschluss ausreichend. § 26 Abs. 3 WEG regle eine Nachweiserleichterung in der Weise, dass es genüge, wenn die Niederschrift über den Bestellungsbeschluss, bei der die Unterschriften des Versammlungsvorsitzenden, eines Wohnungseigentümers und, soweit vorhanden, des Beiratsvorsitzenden oder seines Vertreters beglaubigt seien, vorgelegt werde. Durch die Bezeugung der an der Bestellung mitwirkenden Beteiligten sei die als Verwalter bestellte Gesellschaft hinreichend identifiziert. Wollte man die Angabe des Sitzes oder Registergerichts und der Registernummer verlangen, würde dies der Nachweiserleichterung des § 26 Abs. 3 WEG zuwiderlaufen.

Das Grundbuchamt hat der Beschwerde mit Beschluss vom 12. August 2020 nicht abgeholfen. Das Protokoll der Eigentümerversammlung sei "für die Zwecke der Identifizierung" des WEG-Verwalters "im Grundbuchverfahren" vorzulegen. Um bei juristischen Personen diese Identität feststellen zu können, bestehe die Pflicht des Grundbuchamtes darin, zu prüfen, ob nach Firma, Sitz und Registernummer zwischen der Person, die als Verwalter die Zustimmung nach § 12 WEG erteile, und die sich als gewählter Verwalter aus dem Protokoll ergebende Person übereinstimmen. Schon deswegen, weil die Verwaltung der im Zuständigkeitsbereich des Amtsgerichts Potsdam belegenen Objekte durch Verwalter aus nahezu dem gesamten Bundesgebiet erfolge und § 30 HGB nur eine Unterscheidbarkeit bei Firmen innerhalb der örtlichen Zuständigkeit verlange, sei auf die Identitätsfeststellung ein besonderes Augenmerk zu richten. Rechtssicherheit in Bezug auf die Person des Verwalters könne nur dann bestehen, wenn sich neben der Firma auch deren Sitz und Registernummer aus dem Protokoll ergebe. Der Gesetzgeber regele an verschiedenen Stellen, so etwa in § 43 Nr. 2 HRV, § 15 GBV, § 35a GmbHG und 37a HGB, wie juristische Personen zu bezeichnen seien. Wenn schon solche Angaben auf einem Geschäftsbrief erforderlich seien, könnten im Hinblick auf den Bestimmtheitsgrundsatz und das formelle Konsensprinzip für das Grundbuchverfahrensrecht keine anderen Anforderungen gelten.

II. Die zulässige Beschwerde der Antragsteller (§§ 71 Abs. 1, 73 GBO) hat in der Sache keinen Erfolg. Das Grundbuchamt hat diesen mit Recht in der angefochtenen Zwischenverfügung aufgegeben, die Identität der die Zustimmung zu dem Veräußerungsgeschäft erteilenden ... GmbH mit der ... GmbH, die in der Wohnungseigentümerversammlung vom 30. August 2019 zum neuen Verwalter ab dem 1. Januar 2020 bestellt worden war, in...