Brandenburgisches OLG Beschluss vom 13.06.1995 - 9 Wx 4/95

Entscheidungsstichwort (Thema)

Grundbuchrecht

Leitsatz (redaktionell)

Zur Bestellung eines Pflegers/Vertreters zur Investitionssicherung bei unbekanntem Aufenthaltsort des Grundstückseigentümers.

Normenkette

GBBerG § 7; VermG § 116; BGB § 1911

Verfahrensgang

AG Potsdam (Aktenzeichen 2 X 233/94)

LG Potsdam (Aktenzeichen 5 T 383/94)

Tenor

Die weitere Beschwerde wird auf Kosten des Antragstellers zurückgewiesen.

Gründe

Die nach § 27 FGG statthafte und in formeller Hinsicht bedenkenfreie weitere Beschwerde ist unbegründet.

Das Landgericht Potsdam hat in dem angefochtenen Beschluß ohne Rechtsfehler die Beschwerde gegen den Beschluß des Amtsgerichts Potsdam vom 10.11.1994 zurückgewiesen. Das Amtsgericht hat in diesem Beschluß im Ergebnis mit zutreffenden rechtlichen Erwägungen die Genehmigung des von dem Beschwerdeführer als Vertreter des unbekannten Eigentümers abgeschlossenen notariellen Kaufvertrages vom 14.12.1992 verweigert.

Die Voraussetzungen für eine Genehmigung dieses Kaufvertrages liegen nicht vor.

Die Erteilung der Genehmigung beurteilt sich hier nach § 7 Abs. 1 des Grundbuchbereinigungsgesetzes. Hiernach kann ein gesetzlicher Vertreter des Eigentümers, der nach § 11 b des Vermögensgesetzes bestellt wurde, ein Grundstück oder Gebäude mit Genehmigung des Vormundschaftsgerichtes veräußern. Das Vormundschaftsgericht kann diese Genehmigung nur erteilen, wenn der Vertreter oder Pfleger eine juristische Person des öffentlichen Rechtes ist, der Eigentümer oder sein Aufenthalt nicht ausfindig zu machen ist und die Verfügung etwa zur Sicherung der Erhaltung eines auf dem Grundstück befindlichen Gebäudes oder zur Durchführung besonderer Investitionszwecke erforderlich ist.

Diese Voraussetzungen sind nicht gegeben. Es ist nicht festgestellt, daß der Eigentümer oder sein Aufenthaltsort nicht auszumachen ist.

Die in § 7 Abs. 1 des Grundbuchbereinigungsgesetzes und in 11 b Abs. 1 des Vermögensgesetzes gewählte Formulierung, daß der Eigentümer oder sein Aufenthalt nicht festzustellen oder nicht ausfindig zu machen ist, entspricht in etwa dem Begriff des unbekannten Aufenthaltes in § 1911 Abs. 1 BGB. Da auch der gesetzgeberische Regelungsanlaß, den Abwesenden nicht dem Rechtsverkehr zu entziehen, sondern ihn, soweit hierzu ein Bedürfnis besteht, am Rechtsverkehr teilnehmen zu lassen (Görke in Münchener Kommentar, 2. Aufl., § 1911 Rdnr. 16 Fußnote 37 mit umfangreichen weiteren Nachweisen), können die zu § 1911 BGB entwickelten Grundsätze auch bei der Auslegung des § 7 Abs. 1 Grundbuchbereinigungsgesetz und 11 b Abs. 1 Vermögensgesetz herangezogen werden. Hiernach ist eine Person unbekannten Aufenthaltes, wenn der Aufenthaltsort dem Pfleger und dem Vormundschaftsgericht unbekannt sind und diese Unkenntnis nicht leicht zu beheben ist. Voraussetzung für die Annahme unbekannten Aufenthaltsortes ist, daß alle auf der Hand liegenden Nachforschungsmöglichkeiten ausgenutzt und erfolglos geblieben sind, wobei ganz entfernt liegende oder vernünftigerweise keinen Erfolg versprechender Aufklärungsmöglichkeiten nicht in Betracht kommen (Görke in Münchener Kommentar, a.a.O., Rdnr. 8 m.w.Nw.).

Dies, nämlich der Versuch, den Eigentümer und dessen Aufenthaltsort mit der Ausschöpfung der zumindest naheliegenden Möglichkeiten zu ermitteln, ist zunächst Aufgabe des nach § 11 b Abs. 1 Vermögensgesetz bestellten Vertreters. Für diesen, der dem Eigentümer gegenüber in sinngemäßer Anwendung des Auftragsrechts verantwortlich ist, gilt insoweit nichts anderes als für den Abwesenheitspfleger. Auch der Abwesenheitspfleger darf keine Maßnahmen hinsichtlich des von ihm verwalteten Vermögens treffen, ohne sich darüber zu vergewissern, daß sie nicht mit solchen des Abwesenden kollidieren. Er ist insbesondere verpflichtet, Erkundigungen über den Verbleib des. Abwesenden einzuziehen und sich, wenn möglich, mit diesem in Verbindung zu setzen. Dies muß er insbesondere auch vor Abschluß von Verträgen tun, die einen erheblichen Eingriff in die Interessen des Abwesenden bedeuten. Besteht für den Abwesenheitspfleger die Möglichkeit, durch Rückgriff auf die Grundakten Kenntnis von der Anschrift des Eigentümers zu erhalten, so hat er diese Möglichkeit zu nutzen (BGH WM 1956, 573, 575).

So ist es hier. Aus den beigezogenen Grundakten ergibt sich, daß dem damaligen Verwalter des Grundstücks, dem VEB Grundstücksverwaltung K. am 18. April 1958 die Anschrift des damaligen Eigentümers bekannt war. Die Grundakte beginnt auf Blatt 1 mit dem Vermerk, Eigentümer sei Herr … R., B. Unter Rückgriff auf die Einwohnermeldeunterlagen des Landes B. ist es mit dieser für das Jahr 1958 bekannten Anschrift dem Grunde nach ohne weiteres möglich, den jetzigen Aufenthaltsort des Herrn … R. oder ggf. seine Erben zu ermitteln. Da der Beschwerdeführer keinerlei Anstalten gemacht hat, diesen auf der Hand liegenden und grundsätzlich Erfolg versprechenden Weg zur Ermittlung des derzeitigen Eigentümers zu beschreiten, kann jedenfalls nicht festgestellt werden, daß der Eigentümer nicht ausfindig zu m...