Brandenburgisches OLG Beschluss vom 04.01.2022 - 5 W 142/21

Tenor

Die Beschwerde der Antragstellerin gegen den Beschluss des Amtsgerichts Bernau bei Berlin - Grundbuchamt - vom 3. November 2021 wird zurückgewiesen.

Gründe

I. Der Beteiligte zu 1 war Eigentümer des im verfahrensgegenständlichen Grundbuch gebuchten Grundstücks. Mit notariellem Vertrag vom 6. April 2021 (UR-Nr. .../2021 der Notarin N... in S...) verkaufte und übereignete er das Grundstück an die dies annehmende Antragstellerin. Als Kaufpreis vereinbarten die Beteiligten einen Betrag in Höhe von 500.000,00 EUR. Gleichzeitig bewilligte der Beteiligte zu 1. für die Antragstellerin die Eintragung einer auflösend bedingten Auflassungsvormerkung. Auf die Anträge vom 6. April 2021 und vom 29. Juni 2021 der Notarin N... in S... hat das Grundbuchamt am 10. Juni die Auflassungsvormerkung zugunsten der Antragstellerin eingetragen sowie am 3. November 2021 die Eigentumsumschreibung auf diese unter gleichzeitiger Löschung der Auflassungsvormerkung vorgenommen.

Mit Beschluss vom 3. November 2021 hat das Grundbuchamt den Geschäftswert für die Gerichtsgebühren auf 788.265,00 EUR festgesetzt und die damit begründet, dass der Verkehrswert des verfahrensgegenständlichen Grundstücks über dem des vereinbarten Kaufpreises liege und daher gemäß § 47 S. 3 GNotKG maßgebend sei. Der Verkehrswert ergebe sich anhand des vom unabhängigen Gutachterausschuss angegebenen Bodenrichtwertes mit Stand vom 31. Dezember 2020 für das Grundstück. Der Bodenrichtwert betrage danach 135,00 EUR/m², so dass sich nach der Grundstücksgröße von 5.839 m² ein Verkehrswert wie festgesetzt ergebe.

Dem hält die Antragstellerin mit ihrer Beschwerde entgegen, dass allein der von den Beteiligten vereinbarte Kaufpreis für den Geschäftswert des Grundbuchverfahrens maßgeblich sei. Dieser sei schließlich über ein Maklerbüro verhandelt worden. Das Gericht mische sich unzulässigerweise in die Wertermittlung beim Verkauf von Grundstücken ein.

Das Grundbuchamt hat der Beschwerde mit weiterem Beschluss nicht abgeholfen.

II. Die gemäß § 83 Abs. 1 Satz 1, Sätze 3 bis 5, § 81 Abs. 5 Sätze 1, 2 und 4 GNotKG zulässige Beschwerde gegen die Geschäftswertfestsetzung nach § 79 GNotKG, über die gemäß § 83 Abs. 1 Satz 5 GNotKG i. V. m. § 81 Abs. 6 Satz 1 GNotKG die Einzelrichterin des Senats entscheidet, hat in der Sache keinen Erfolg. Zu Recht hat das Grundbuchamt den Geschäftswert für die Gerichtsgebühren des Grundbuchverfahrens auf 788.265,00 EUR festgesetzt.

1. Der Geschäftswert für die Eintragung der Auflassungsvormerkung sowie für die Eigentumsumschreibung ist mit 788.265,00 EUR festzusetzen.

a) Der Wert der Sache, auch von Grundbesitz, wird gemäß § 46 Abs. 1 GNotKG durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit der Sache unter Berücksichtigung aller den Preis beeinflussenden Umstände bei einer Veräußerung zu erzielen wäre (Verkehrswert). Gemäß § 47 Satz 1 GNotKG wird der Wert der Sache durch den Kaufpreis bestimmt, wenn die Befassung des Gerichts im Zusammenhang mit dem Kauf steht. Dies ist hier der Fall, weil es um Handlungen des Grundbuchamtes zur Umschreibung des Eigentums auf die Antragstellerin anlässlich des notariellen Kaufvertrags vom 6. April 2021 zur UR-Nr. .../2021 der Notarin N...in Strausberg ging. Nach § 47 Satz 3 GNotKG ist das Grundbuchamt jedoch nicht an den im Kaufvertrag vereinbarten Kaufpreis für die Wertbestimmung gebunden. Vielmehr hat es eine vergleichende Betrachtung zum Verkehrswert im Sinne des § 46 Abs. 1 GNotKG vorzunehmen. Im Fall, dass der vereinbarte Kaufpreis geringer als der Verkehrswert ist, kommt es auf letzteren an. Die Ermittlung des Verkehrswerts erfolgt wiederum nach Maßgabe des § 46 GNotKG, also im Wege des Freibeweises nach den Kriterien des § 46 Abs. 2 (und ggfls. Abs. 3) GNotKG (Fackelmann in Schneider/Volpert/Fölsch, Kostenrecht, 3. Aufl., GNotKG § 46 Rn. 64). Angestrebt wird mit dieser Vorgabe einerseits eine möglichst zuverlässige, andererseits aber auch eine praktikable und zeitnahe Bewertung. Das Gesetz verlangt für die Zwecke der Gebührenfestsetzung keine mit letzter Präzision vorzunehmende Wertfeststellung. Das zeigt schon das gesetzliche Verbot gemäß § 46 Abs. 4 GNotKG, zur Feststellung des Verkehrswerts förmlich Beweis zu erheben.

Zur Bestimmung kann gemäß § 46 Abs. 2 Nr. 3 GNotKG auf den veröffentlichten Bodenrichtwert (§ 193 Abs. 5 BauGB) zurückgegriffen werden. Bei den Bodenrichtwerten handelt es sich nach § 196 Abs. 1 Satz 1 BauGB um durchschnittliche Lagewerte für den Boden, die die Gutachterausschüsse (§ 192 BauGB) aufgrund der Kaufpreissammlung (§ 193 Abs. 3, § 195 BauGB) für jedes Gemeindegebiet unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Entwicklungszustands zu ermitteln haben. Die dabei zu bildenden Richtwertzonen umfassen Gebiete, die nach Art und Maß der Nutzung weitgehend übereinstimmen (§ 196 Abs. 1 Satz 3 BauGB). Mit Blick auf die Fachkompetenz der Mitglieder des Gutachterausschusses kann davon ausgegangen werden, dass diese bei der Beurteilung der Vergleichbarkeit sach- un...