Leitsatz (amtlich)

Auch nach dem Wohnungseigentumsgesetz in der ab dem 1.7.2007 geltenden Fassung stellt es keine unzulässige Beschränkung der Bestellung oder Abberufung des Verwalters dar, wenn das Kopfprinzip durch Vereinbarung zugunsten des Objekt- oder des Wertprinzips abbedungen worden ist (Fortführung des Senatsbeschlusses v. 19.9.2002 - V ZB 30/02, BGHZ 152, 46 ff.).

 

Normenkette

WEG § 26 Abs. 1 S. 5

 

Verfahrensgang

LG Dresden (Urteil vom 24.11.2010; Aktenzeichen 2 S 293/10)

AG Dresden (Entscheidung vom 05.05.2010; Aktenzeichen 151 C 5545/09)

 

Tenor

Die Revision gegen das Urteil der 2. Zivilkammer des LG Dresden vom 24.11.2010 wird auf Kosten der Beklagten zurückgewiesen.

Von Rechts wegen

 

Tatbestand

Rz. 1

Die Parteien bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Klägerin ist Eigentümerin von 27 der insgesamt 45 Wohnungen, was einem Miteigentumsanteil von 580/1.000stel entspricht. In der Teilungserklärung vom 20.11.1996 ist die Beschlussfassung für Abstimmungen in der Eigentümerversammlung geregelt. § 13 Nr. 4 Satz 1 lautet "Jeder Eigentümer einer der 45 Wohnungen hat für jede in seinem Eigentum stehende Wohnung eine Stimme." In ihrer Versammlung vom 7.8.2009 stimmte die nach Kopfzahlen gemessene Mehrheit der Eigentümer dafür, die Beigeladene für die Zeit vom 1.1.2010 bis zum 31.12.2014 weiterhin zur Verwalterin zu bestellen und den Verwaltungsbeirat zum Abschluss des Verwaltervertrages zu bevollmächtigen. Die Klägerin befürwortete nur eine Bestellung für ein Jahr und stimmte dagegen. Weil die Verwalterin sich an § 13 Nr. 4 Satz 1 der Teilungserklärung nicht gebunden sah, stellte sie das Zustandekommen des Beschlusses fest und verkündete das Beschlussergebnis. Auf die Anfechtungsklage der Klägerin hin hat das AG den Beschluss für ungültig erklärt. Die Berufung der Beklagten hat das LG in der Hauptsache zurückgewiesen. Mit der zugelassenen Revision, deren Zurückweisung die Klägerin beantragt, wollen die Beklagten die Aufhebung des angefochtenen Urteils und Abweisung der Klage erreichen.

 

Entscheidungsgründe

I.

Rz. 2

Das Berufungsgericht, dessen Urteil in ZWE 2011, 121 f. abgedruckt ist, hält die Abstimmung nach Köpfen für unzulässig, weshalb die erforderliche Mehrheit nicht erreicht sei. Das gesetzlich vorgesehene Kopfprinzip sei durch § 13 Nr. 4 Satz 1 der Teilungserklärung auch für die Verwalterbestellung wirksam abbedungen. § 26 Abs. 1 Satz 5 WEG stehe dem nicht entgegen. Diese Vorschrift betreffe materielle Beschränkungen der Bestellung oder Abberufung des Verwalters, nicht aber die Stimmengewichtung. Die Anfechtungsklage biete einen ausreichenden Schutz gegen die mit dem Objektprinzip verbundene Gefahr der Majorisierung einer Mehrheit durch einen oder eine kleine Gruppe von Wohnungseigentümern.

II.

Rz. 3

Diese Ausführungen halten revisionsrechtlicher Überprüfung stand.

Rz. 4

1. Zutreffend nimmt das Berufungsgericht an, dass der Beschluss über die Verwalterbestellung nicht ordnungsgemäß zustande gekommen ist. Das gem. § 26 Abs. 1 Satz 1 i.V.m. § 25 Abs. 2 Satz 1 WEG vorgesehene Kopfprinzip ist durch die in der Teilungserklärung enthaltene Regelung der Abstimmung nach dem Objektprinzip wirksam abbedungen worden mit der Folge, dass die erforderliche Stimmenmehrheit nicht zustande gekommen ist. Darin liegt keine Beschränkung i.S.v. § 26 Abs. 1 Satz 5 WEG. Der Senat hat für die gleichlautende Vorschrift des § 26 Abs. 1 Satz 4 WEG in der bis zum 30.6.2007 geltenden Fassung entschieden, dass sie einer von dem Kopfstimmrecht abweichenden Vereinbarung des Objektprinzips (Stimmrecht nach der Anzahl der Wohnungseigentumsrechte) oder des Wert- bzw. Anteilsstimmrechts (Stimmrecht nach der Größe der Miteigentumsanteile) nicht entgegensteht (BGH, Beschl. v. 19.9.2002 - V ZB 30/02, BGHZ 152, 46, 53 f.).

Rz. 5

2. Allerdings ist umstritten, ob daran auch nach dem Wohnungseigentumsgesetz in der ab dem 1.7.2007 geltenden Fassung festzuhalten ist.

Rz. 6

a) Teils wird mit Blick auf die in §§ 12 Abs. 4 Satz 2, 16 Abs. 5 WEG und § 22 Abs. 2 Satz 2 WEG enthaltenen Bestimmungen geltend gemacht, zur Vermeidung von Wertungswidersprüchen müsse § 26 Abs. 1 Satz 5 WEG dahingehend ausgelegt werden, dass die Vereinbarung eines von dem Kopfprinzip abweichenden Stimmprinzips unzulässig sei (so insb. Merle in Bärmann, WEG, 11. Aufl., § 25 Rz. 32, § 26 Rz. 39; ders., ZWE 2009, 15, 19 ff.). Dagegen sieht die überwiegende Ansicht dies weiterhin als zulässig an (Bärmann/Pick, WEG, 19. Aufl., § 26 Rz. 8; Rüscher, in: Bärmann/Seuß, Praxis des Wohnungseigentums, 5. Aufl., Rz. 750 f.; Scheel in Hügel/Scheel, Rechtshandbuch Wohnungseigentum, 3. Aufl., Teil 9, Rz. 20; Jennißen in Jennißen, WEG, 2. Aufl., § 26 Rz. 37; Engelhardt in MünchKomm/BGB, 5. Aufl., § 26 WEG Rz. 8; Greiner, ZWE 2011, 118, 120; Häublein, ZMR 2010, 805, 806).

Rz. 7

b) Der Senat hält für § 26 Abs. 1 Satz 5 WEG in der seit dem 1.7.2007 geltenden Fassung daran fest, dass diese Vorschrift einer Vereinbarung des Objekt- oder Wertprinzips nicht entgegensteht. Die für eine Unabdingbarkeit des Kopfprinzips angeführten Argumente überzeugen nicht.

Rz. 8

aa) Gemäß § 26 Abs. 1 Satz 5 WEG sind solche Beschränkungen der Bestellung oder Abberufung des Verwalters unzulässig, die nicht in § 26 Abs. 1 Satz 1 bis 4 WEG vorgesehen sind. § 26 Abs. 1 Satz 1 WEG schreibt lediglich das Mehrheitsprinzip als solches fest mit der Folge, dass die Bestellung oder Abberufung des Verwalters nicht durch Vereinbarung etwa von dem Erreichen einer qualifizierten Mehrheit oder von einem einstimmigen Beschluss abhängig gemacht werden kann. Der Regelungsgehalt von § 26 Abs. 1 Satz 1 und 5 WEG erstreckt sich dagegen nicht auf die Frage, ob die erforderliche Mehrheit nach Köpfen, Objekten oder Miteigentumsanteilen zusammengesetzt sein muss. Dies kann zwar - wie auch hier - entscheidende Auswirkung auf das Abstimmungsergebnis haben. Es handelt sich aber nicht um eine "Beschränkung" i.S.v. § 26 Abs. 1 Satz 5 WEG, sondern um die Definition der Stimmenmehrheit (unzutreffend daher Merle, ZWE 2009, 15, 16). Insoweit verweist § 26 Abs. 1 Satz 1 WEG auf § 25 Abs. 2 Satz 1 WEG. Das dort im Grundsatz vorgesehene Kopfprinzip ist gem. § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG abdingbar (BGH, Beschl. v. 19.9.2002 - V ZB 30/02, BGHZ 152, 46, 53; Elzer in Jennißen, a.a.O., § 25 Rz. 12 jeweils m.w.N.). Den dispositiven Charakter verliert § 25 Abs. 2 Satz 1 WEG aufgrund der Verweisung nicht.

Rz. 9

bb) Die von der Gegenauffassung herangezogenen, in §§ 12 Abs. 4 Satz 2, 16 Abs. 5 WEG und § 22 Abs. 2 Satz 2 WEG enthaltenen Bestimmungen sind für die Auslegung von § 26 Abs. 1 Satz 5 WEG unergiebig.

Rz. 10

(1) In diesen Vorschriften ist seit der am 1.7.2007 in Kraft getretenen Reform des Wohnungseigentumsrechts jeweils vorgesehen, dass bestimmte Befugnisse der Wohnungseigentümer durch Vereinbarung "nicht eingeschränkt oder ausgeschlossen" werden können, wie beispielsweise die Aufhebung einer Veräußerungsbeschränkung durch Stimmenmehrheit (§ 12 Abs. 4 Satz 1 WEG) oder die Beschlussfassung über bestimmte Modernisierungsmaßnahmen durch qualifizierte Mehrheit (§ 22 Abs. 2 Satz 1 WEG). Damit bezweckte der Gesetzgeber eine Hinwendung zum Mehrheitsprinzip in Abkehr von dem Prinzip der Einstimmigkeit (vgl. BT-Drucks. 16/887, 10 f., 22, 25, 32). Ob damit allerdings nur das Mehrheitsprinzip als solches oder - wovon das Berufungsgericht ausgeht - auch die Unabdingbarkeit des Kopfprinzips verankert worden ist, ist ohnehin unklar und umstritten. Während eine verbreitete Ansicht letzteres annimmt (Becker in Bärmann, a.a.O., § 16 Rz. 136; Merle in Bärmann, a.a.O., § 22 Rz. 349, § 25 Rz. 31; Timme/Bonifacio, WEG, § 16 Rz. 228; Timme/Hogenschurz, WEG, § 12 Rz. 65; Drasdo, RNotZ 2007, 264, 265; Häublein, FS Bub (2007) S. 113, 118 ff.; ders., ZMR 2007, 409, 410 ff.), hält die Gegenauffassung die Vereinbarung des Objekt- oder Wertprinzips für zulässig (Klein in Bärmann, a.a.O., § 12 Rz. 52; Löffler in Jennißen, a.a.O., § 12 Rz. 43; Riecke/Schmid/Schneider, WEG, 3. Aufl., § 12 Rz. 68c; Hügel/Elzer, NZM 2009, 457, 463). Andere nehmen nur für die eine qualifizierte Mehrheit erfordernden Beschlüsse nach § 16 Abs. 4 WEG und § 22 Abs. 2 Satz 1 WEG einen gesetzlich angeordneten Vorrang des Kopfprinzips an (Rüscher, in: Bärmann/Seuß, Praxis des Wohnungseigentums, 5. Aufl., Rz. 751; Derleder, ZWE 2008, 253, 256 f.; Greiner, ZWE 2011, 118, 120). Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts enthält die Gesetzesbegründung insoweit keine Vorgaben. Dort heißt es zwar, dass die "Beschlusskompetenz einschließlich der Mehrheitsmacht" nicht abbedungen werden kann (BT-Drucks. 16/887, 25, S. 32, vgl. auch S. 22). Vorgaben zu der Stimmkraft sind damit aber gerade nicht gemacht worden (so zutreffend Derleder, ZWE 2008, 253, 256; Greiner, ZWE 2011, 118, 120).

Rz. 11

(2) Ob die in §§ 12 Abs. 4 Satz 2, 16 Abs. 5 WEG und § 22 Abs. 2 Satz 2 WEG enthaltenen Bestimmungen dahingehend auszulegen sind, dass das Kopfprinzip unabdingbar ist, bedarf hier keiner Entscheidung. Denn schon dem Wortlaut nach hat § 26 Abs. 1 Satz 5 WEG nicht zwingend den gleichen Regelungsgehalt wie die genannten Vorschriften. Zudem verweist die Revisionserwiderung zutreffend darauf, dass die Bestimmung gegenüber § 26 Abs. 1 Satz 4 WEG a.F. unverändert geblieben ist. Dies erlaubt den Schluss, dass der Gesetzgeber sich in Kenntnis der gefestigten Rechtsprechung und nahezu einhelligen Auffassung in der Literatur nicht veranlasst gesehen hat, das Kopfprinzip bei der Bestellung oder Abberufung des Verwalters nunmehr gesetzlich für unabdingbar zu erklären. Einer solchen ausdrücklichen Anordnung des Gesetzgebers bedürfte es schon aus praktischen Gründen, weil der Verwalter die Bestimmungen der Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung beachten muss, solange gesetzliche Vorgaben nicht entgegenstehen (Greiner, ZWE 2011, 118, 120). Zudem zielt die Vorschrift ihrem Zweck nach nicht darauf ab, über die Festlegung des Mehrheitsprinzips hinausgehende Vorgaben für die interne Willensbildung zu machen, sondern soll in erster Linie die Einflussnahme Dritter - etwa Kreditgeber oder Bauträger - auf die Verwalterbestellung oder -abberufung verhindern (BGH, Beschl. v. 20.6.2002 - V ZB 39/01, BGHZ 151, 164, 177 f. m.w.N.).

Rz. 12

cc) Schließlich ist der Sache nach die unbedingte Durchsetzung des Kopfprinzips nicht geboten, weil es dem Objekt- oder Wertprinzip nicht generell überlegen ist (vgl. Derleder, ZWE 2008, 253, 256; Hügel/Elzer, NZM 2009, 457, 463). Immerhin bestimmen sich die mit der Verwaltung verbundenen wirtschaftlichen Lasten im Regelfall nach den Miteigentumsanteilen und nicht nach Köpfen. Nicht zu verkennen ist zwar die Gefahr der Majorisierung durch einzelne Eigentümer zu Lasten einer rechnerischen Mehrheit nach Kopfzahlen. Den erforderlichen Minderheitenschutz gewährleistet aber das Prinzip ordnungsmäßiger, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechender Verwaltung (§ 21 Abs. 5 WEG) und dessen gerichtliche Kontrolle im Wege der Anfechtungsklage. Daraufhin sind Beschlüsse sorgfältig zu überprüfen (vgl. BGH, Beschl. v. 19.9.2002 - V ZB 30/02, BGHZ 152, 46, 53 f.; Jennißen in Jennißen, a.a.O., § 26 Rz. 40 bis 42; Derleder, ZWE 2008, 253, 256).

III.

Rz. 13

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.

 

Fundstellen

Haufe-Index 2885655

BGHZ 2012, 245

NJW 2012, 6

NJW 2012, 921

NWB 2012, 713

EBE/BGH 2012

DNotI-Report 2012, 22

NZM 2012, 116

NZM 2012, 8

WM 2012, 1973

ZMR 2012, 282

ZfIR 2012, 247

DNotZ 2012, 606

MDR 2012, 209

NJ 2012, 290

NJ 2012, 5

WuM 2012, 291

ZWE 2012, 77

ZWE 2012, 80

GuT 2012, 64

Info M 2012, 22

MietRB 2012, 5

MietRB 2012, 74

NWB direkt 2012, 205

RdW 2012, 283

BBB 2012, 61

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