BGH Urteil vom 20.05.1992 - XII ZR 77/91

Leitsatz (amtlich)

›Die Nichteinhaltung der in § 6 Abs. 1 Satz 1 ZwVerwVO vorgesehenen Schriftform führt nicht zur Unwirksamkeit der Vereinbarung.‹

Tatbestand

Die Beklagte war Pächterin einer Schank- und Speisewirtschaft mit Viehwaage und - mit ihrem Ehemann - Mieterin einer Wohnung auf einem Anwesen in Ne.. Das Eigentumsrecht an dem Anwesen wird als Stavenrecht bezeichnet. Der frühere Stavenberechtigte B. hatte die gewerblichen Räume durch Vertrag vom 31. März 1985 auf zehn Jahre für monatlich 2.615 DM (einschließlich 65 DM Wassergeld) an die Beklagte ›vermietet‹ mit der in den Vertrag aufgenommenen Zusatzerklärung, er ›biete den Kauf des gesamten Objekts dem Mieter erstmals am 1. April 1986 ... an. Preis gemäß Index 1.4. 1985 = 100% DM 295.000‹. Die Wohnung hatte B. durch weiteren Vertrag vom 3. April 1985 für monatlich 450 DM an die Beklagte und ihren Ehemann vermietet. Durch gerichtlichen Beschluß vom 21. November 1986 wurde die Zwangsverwaltung über das Grundstück angeordnet und der Bankkaufmann S. H. zum Zwangsverwalter bestellt. Dieser erstellte am 4. Dezember 1986 einen Einleitungsbericht für das Amtsgericht Ni. und führte darin u.a. aus (AG Ni., Bl. 8):

›In den Wohnungsmietvertrag bin ich eingetreten. In den Mietvertrag für die gewerblichen Räume mit Vorbehalt, da der vereinbarte Mietzins von DM 2.550 in Anbetracht der Lage und des Gebäudealters viel zu hoch ist und bedingt durch die vorhandenen Baumängel, die zum Teil von den Pächtern behoben wurden, zur Existenzvernichtung der Pächter führen muß .. . In Anbetracht der Umsatzhöhe wäre ein weitaus niedrigerer Mietzins angemessen. Ich schlage vor, daß der Mietzins für die Gaststätte auf DM 1.275 ermäßigt wird, um den Pächter auf dem Grundbesitz zu halten. Nach Aussagen von Frau N. wäre sie sonst gezwungen, den Betrieb der Gaststätte über kurz oder lang zu schließen, da die Existenzfähigkeit so nicht gegeben ist. Ich bitte um Genehmigung auf Herabsetzung der Miete für die Gaststätte auf DM 1.275 zuzügl. der Wassergeldpauschale von DM 65 ...‹

Die Sparkasse No. als betreibende Gläubigerin erklärte sich ›nach Überprüfung des Sachverhalts und Besichtigung des Objekts‹ mit dem Vorschlag des Zwangsverwalters einverstanden. Daraufhin teilte das Amtsgericht diesem unter dem 28. Januar 1987 mit, gegen die beabsichtigte Verfahrensweise bestünden keine Bedenken. Eine hiergegen gerichtete Erinnerung des Schuldners B. blieb letztlich ohne Erfolg. Die Beklagte zahlte seither (aufgrund einer vorläufigen Einigung mit dem Zwangsverwalter bereits ab Dezember 1986) monatlich insgesamt 1.790 DM (1. 275 DM zuzüglich 65 DM als gewerbliche Pacht sowie 450 DM als Wohnungsmiete).

In dem mit Beschluß vom 18. November 1986 angeordneten Zwangsversteigerungsverfahren erhielt der Kläger bei der Zwangsversteigerung am 3. November 1987 den Zuschlag für das Anwesen (AG Ni.). Mit anwaltlichem Schreiben vom selben Tag erklärte er gemäß § 57a ZVG gegenüber der Beklagten und ihrem Ehemann die Kündigung beider Nutzungsverträge. Im Februar 1988 erhob er Räumungsklage, der das Landgericht F. durch Urteil vom 15. November 1988 - gestützt auf eine zwischenzeitlich von dem Kläger ausgesprochene fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs der Beklagten - stattgab. Im Januar 1989 räumten die Beklagte und ihr Ehemann das Anwesen.

Der Kläger macht Pachtzinsrückstände auf der Grundlage des Vertrages vom 31. März 1985 für die Zeit von November 1987 bis Dezember 1988 gegenüber der Beklagten geltend. Er vertritt die Auffassung, die Herabsetzung des Pachtzinses durch den Zwangsverwalter sei für ihn nicht bindend, da der Verwalter bei der Vereinbarung die - sowohl in § 21 Nr. 4 Satz 1 des ›Mietvertrages‹ vorgesehene als auch insbesondere in § 6 Abs. 1 der Verordnung über die Geschäftsführung und die Vergütung des Zwangsverwalters vom 16. Februar 1970 (ZVwVergV) vorgeschriebene - Schriftform nicht gewahrt und im übrigen entgegen § 1 Abs. 1 Satz 3 der Verordnung den Schuldner B. nicht gehört habe.

Der Kläger hat eine Zahlungsverpflichtung der Beklagten für den streitigen Zeitraum in Höhe von 42.910 DM (14 x 3.065 DM) zugrunde gelegt, auf die sie 20.520,35 DM gezahlt habe; auf den sich damit ergebenden Rückstand von 22.389,65 DM hat er eine Gegenforderung der Beklagten aus einem anderen Verfahren in Höhe von 826,48 DM angerechnet und demgemäß beantragt, sie zur Zahlung von 21.563,17 DM nebst Zinsen zu verurteilen.

Die Beklagte hat geltend gemacht, der Kläger könne keinen höheren Pachtzins beanspruchen, als sie gezahlt habe. Die ursprünglich vereinbarte Pacht von monatlich insgesamt 3.065 DM sei nicht an dem tatsächlichen Nutzungswert des Objekts ausgerichtet gewesen, sondern habe einen verdeckten Kaufpreisanteil für einen damals von ihr geplanten, später gescheiterten Ankauf des Grundstücks enthalten. Außerdem hat sich die Beklagte auf die mit dem Zwangsverwalter H. vereinbarte Herabsetzung des Pachtzinses berufen, die auch dem Kläger gegenüber verbindlich sei. Die Vereinbarung sei wirksam zustande gekommen; der vertraglich vorgesehene Formzwang sei seinerzeit einverständlich aufgehoben worden; das Schriftformerfordernis nach § 6 Abs. 1 ZVwVergV enthalte keine Wirksamkeitsvoraussetzung.

Das Landgericht hat die Beklagte - bis auf einen Teil der Zinsen - antragsgemäß verurteilt. Auf ihre hiergegen gerichtete Berufung hat das Oberlandesgericht das landgerichtliche Urteil teilweise abgeändert, die Beklagte zur Zahlung von 3.713,17 DM nebst 4% Zinsen seit dem 1. Januar 1989 verurteilt und die weitergehende Klage abgewiesen.

Mit der zugelassenen Revision erstrebt der Kläger die Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils.

Entscheidungsgründe

Das Rechtsmittel hat keinen Erfolg.

Wie das Oberlandesgericht als Ergebnis der von ihm durchgeführten Beweisaufnahme rechtsfehlerfrei - und von der Revision nicht angegriffen - festgestellt hat, hat der Zwangsverwalter H. den in dem ursprünglichen Pachtvertrag vom 31. März 1985 vereinbarten Pachtzins von monatlich 2.615 DM (einschließlich 65 DM Wassergeld) durch Vereinbarung mit der Beklagten auf monatlich 1.275 DM zuzüglich 65 DM Wassergeldpauschale ermäßigt.

Diese Vereinbarung war entgegen der Auffassung der Revision rechtswirksam und sowohl für den damaligen Stavenberechtigten, den Schuldner B., als auch für den Kläger als Ersteher des Grundbesitzes verbindlich (vgl. Dassler/Muth ZVG 12. Aufl. § 152 Rdn. 34; Steiner/Hagemann ZVG 9. Aufl. § 152 Rdn. 149; Zeller/Stöber ZVG 13. Aufl. § 152 Anm. 9.4).

1. Mit der Anordnung der Zwangsverwaltung durch den Beschluß vom 21. November 1986 und der dadurch bewirkten Beschlagnahme des Grundstücks (§ 20 Abs. 1 ZVG) wurde dem Schuldner B. die Verwaltung und Benutzung des Anwesens entzogen (§ 148 Abs. 2 ZVG). Die ihm entzogene Verwaltungs- und Verfügungsbefugnis wurde seither von dem Zwangsverwalter ausgeübt (§ 152 ZVG; vgl. Steiner/Hagemann aaO § 152 Rdn. 18), der im Rahmen der ihm nach § 152 ZVG obliegenden Aufgaben privatrechtliche Befugnisse ausübte, ohne dabei an Weisungen der Beteiligten gebunden zu sein (Steiner/Hagemann aaO § 152 Rdn. 17; Dassler/Muth aaO § 152 Rdn. 4; Zeller/Stöber aaO § 152 Anm. 2.3).

Nach § 152 Abs. 2 ZVG war der Zwangsverwalter an den bestehenden gewerblichen Pachtvertrag mit der Beklagten - ebenso wie an den Mietvertrag über die Wohnung - gebunden. Er war jedoch im Rahmen der ordnungsgemäßen Bewirtschaftung des Anwesens gemäß § 6 Abs. 1 Satz 1 ZVwVergV zu befugt, den Vertrag durch Vereinbarung mit der Beklagten zu ändern.

Vor wichtigen Maßnahmen hatte er gemäß § 1 Abs. 1 ZVwVergV ›den betreibenden Gläubiger und den Schuldner zu hören, soweit dies tunlich und mit dem Aufschub keine Gefahr verbunden‹ war. Demgemäß hat der Zwangsverwalter H. vor der Herabsetzung des Pachtzinses im Dezember 1986 die betreibende Gläubigerin gehört und ihre Zustimmung zu der beabsichtigten Maßnahme eingeholt. Von einer Beteiligung des Schuldners B. hat er, soweit ersichtlich, abgesehen. Das beeinträchtigt die Wirksamkeit der vereinbarten Pachtzinsermäßigung jedoch nicht sondern könnte allenfalls, worauf es hier indessen nicht ankommt, im Hinblick auf § 154 ZVG haftungsrechtlich von Bedeutung sein (Steiner/Hagemann aaO § 152 Rdn. 25).

2. Nach § 6 Abs. 1 Satz 1 ZVwVergV sind ›Miet- oder Pachtverträge sowie Abänderungen solcher Verträge vom Verwalter schriftlich abzuschließen‹. Das ist hier nicht geschehen. Der Zwangsverwalter H. hat die Vereinbarung mit der Beklagten über die Herabsetzung des Pachtzinses auf monatlich 1.265 DM (zuzüglich 65 DM) vielmehr lediglich mündlich getroffen. Eine nach § 6 Abs. 4 ZVwVergV grundsätzlich mögliche gerichtliche Befreiung von dem Schriftformerfordernis ist nicht erteilt worden; der Zwangsverwalter hat, wie das Berufungsgericht festgestellt hat, darum nicht nachgesucht.

Die Nichteinhaltung der Schriftform führt indessen entgegen der Auffassung der Revision nicht zur Unwirksamkeit der getroffenen Vereinbarung.

a) Die Verordnung über die Geschäftsführung und die Vergütung des Zwangsverwalters selbst bestimmt keine Sanktion für den Fall der Nichtbeachtung der in § 6 Abs. 1 Satz 1 vorgeschriebenen Form. Nach § 6 Abs. 4 der Verordnung kann das Gericht eine Abweichung von dem Formzwang zulassen. Das spricht gegen die Annahme, daß die Einhaltung der Schriftform Wirksamkeitsvoraussetzung der vereinbarten Maßnahme sei.

b) Sinn und Zweck des § 6 ZVwVergO gebieten ein solches Verständnis ebenfalls nicht. Die Schriftform wurde insbesondere deshalb eingeführt, weil die von dem Zwangsverwalter abgeschlossenen Verträge nach Aufhebung der Zwangsverwaltung auch für den Schuldner bindend sind (Steiner/Hagemann aaO § 152 Rdn. 149; Zeller/Stöber aaO Rdn. 9.4). Damit dient das Schriftformerfordernis aber - entgegen der auf eine Entscheidung des Landgerichts Bamberg (JurBüro 1974, 484) gestützten Auffassung von Zeller/Stöber (aaO) - in erster Linie Beweiszwecken; eine Funktion als Wirksamkeitsvoraussetzung ist aus dem dargelegten Zweck der Vorschrift nicht abzuleiten.

Das gilt insbesondere im Hinblick auf die allgemeine gesetzliche Regelung des Mietrechts im Bürgerlichen Gesetzbuch. Auch dort ist das in § 566 Satz 1 BGB für längerfristige Verträge vorgesehene Schriftformerfordernis auf den Schutz eines Dritten, nämlich eines späteren Grundstückserwerbers, zugeschnitten und dient dem Ausgleich seiner Bindung an den bestehenden Mietvertrag nach § 571 BGB (vgl. MünchKomm/Voelskow BGB § 566 Rdn. 4). Gleichwohl führt die Nichteinhaltung der auch in diesem Bereich grundsätzlich zwingend gebotenen Schriftform (§ 566 Satz 1 BGB: ein Mietvertrag für mehr als ein Jahr ›bedarf der schriftlichen Form‹) entgegen der generellen Regelung in § 125 BGB nicht zur Unwirksamkeit des geschlossenen Vertrages, sondern nach der Sonderregelung des § 566 Satz 2 BGB (MünchKomm/Förschler § 125 Rdn. 31) nur dazu, daß der Vertrag als für unbestimmte Zeit geschlossen gilt und dementsprechend gekündigt werden kann.

c) Angesichts der gesetzlichen Regelung des Mietvertragsrechts im Bürgerlichen Gesetzbuch kommt eine strengere Sanktion für mietvertragliche Formverstöße des Zwangsverwalters im Rahmen der ZVwVergV nicht in Betracht.

Der nachgesetzliche Verordnungsgeber hatte insoweit keine Kompetenz zur Änderung des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Die Ermächtigungsnorm des § 14 EGZVG vom 24. März 1897 erstreckt sich erkennbar nicht auf eine Verschärfung des § 566 BGB. § 14 EGZVG bestimmte, daß die Landesjustizverwaltung ›für die Geschäftsführung der Verwalter, welche bei der Zwangsverwaltung bestellt werden, und für die den Verwaltern zu gewährende Vergütung allgemeine Anordnungen treffen‹ kann. Aufgrund dieser Vorschrift wurde am 16. Februar 1970 die bundeseinheitliche Verordnung über die Geschäftsführung und Vergütung des Zwangsverwalters - unter Aufhebung früher geltenden Landesrechts (§ 31 der VO) - erlassen. Sie regelt die Art und Weise der Geschäftsführung des Zwangsverwalters und ermächtigt ihn in diesem Rahmen - u.a. - zu Eingriffen in bestehende Miet- und Pachtverträge, ohne jedoch insoweit die Wirksamkeit und die Rechtsfolgen seiner Handlungen anderen Regeln zu unterwerfen, als sie nach dem bürgerlichen Recht bestehen. Da der Zwangsverwalter gemäß § 154 Satz 1 ZVG den Beteiligten gegenüber für die ordnungsgemäße Erfüllung seiner Verpflichtungen verantwortlich ist, kann er sich, wie dargelegt, durch Nichtbeachtung der in § 6 Abs. 1 Satz 1 ZVwVergV vorgesehenen Schriftform gegebenenfalls haftbar machen (vgl. Steiner/Hagemann aaO § 152 Rdn. 25). Eine etwaige Haftung des Zwangsverwalters dürfte sich aber auf die Verantwortlichkeit für diejenigen Rechtsfolgen beschränken, die sein Verhalten nach den Bestimmungen des bürgerlichen Rechts auslöst, bei Abschluß eines längerfristigen Miet-Änderungsvertrages unter Verstoß gegen das Schriftformerfordernis also darauf, daß auf diese Weise ein Vertragsverhältnis für unbestimmte Zeit geschaffen worden ist. Eine strengere Rechtsfolge, als sie in § 566 Satz 2 BGB vorgesehen ist, bewirkt und bezweckt § 6 ZVwVergV hingegen - schon nach der der Verordnung zugrundeliegenden Ermächtigungsnorm des § 14 EGZVG - nicht (vgl. insoweit BGH, Urteil vom 23. März 1961 - I ZR 105/59 = LM FernsprechO Nr. 2 Bl. 4; auch BGHZ 39, 235, 238).

d) Die Revision rügt demgegenüber, § 6 Abs. 1 Satz 1 ZVwVergV enthalte zumindest eine Einschränkung der Vertretungsmacht bzw. der ›Amts- oder Organbefugnisse‹ des Zwangsverwalters mit der Folge, daß ein Vertrag, den er mündlich abgeschlossen habe, ohne zuvor die Zustimmung des Gerichts zu der Abweichung von der Schriftform einzuholen, aus diesem Grund unwirksam sei.

Das trifft aus den bereits dargelegten Gründen nicht zu.

Da die Ermächtigungsnorm des § 14 EGZVG nur die Geschäftsführung des Zwangsverwalters, also die Art und Weise der Führung seines Amtes im Innenverhältnis zum Gericht, und nicht eine ›Vertretungsmacht‹ im Außenverhältnis regelt und abdeckt und demgemäß auch die auf § 14 EGZVG beruhende Formvorschrift des § 6 Abs. 1 Satz 1 ZVwVergV die Wirksamkeit der Handlungen des Zwangsverwalters im Außenverhältnis nicht berührt, kann § 6 Abs. 1 Satz 1 ZVwVergV nicht andererseits eine Organstellung des Zwangsverwalters im Sinne einer ›Vertretungsmacht‹ im Außenverhältnis einschränken. Mit einem solchen Inhalt wäre die Vorschrift mangels ausreichender Ermächtigungsgrundlage unwirksam. Die von der Revision in diesem Zusammenhang zum Vergleich herangezogenen Vorschriften über die Organbefugnisse des Gemeindedirektors im Kommunalrecht (etwa § 55 Abs. 1 GO NW) rechtfertigen keine andere Beurteilung; sie behandeln Fälle, die mit der hier in Frage stehenden Abänderung von Miet/Pachtverträgen durch den Zwangsverwalter nach § 6 Abs. 1 Satz 1 ZVwVergV nicht vergleichbar sind.

e) Das Berufungsgericht hat die Vereinbarung, die der Zwangsverwalter H. im Dezember 1986/Januar 1987 mit der Beklagten über die Ermäßigung des Pachtzinses getroffen hat, nach alledem zu Recht als wirksam und nach Erteilung des Zuschlags in der Zwangsversteigerung auch dem Kläger gegenüber (§ 57 ZVG) verbindlich beurteilt. Die Beklagte schuldete ihm daher nur den ermäßigten Pacht- und Mietzins in Höhe von insgesamt monatlich 1.790 DM.

3. Das Berufungsgericht hat die Herabsetzung des Pachtzinses auch für die Monate Dezember 1987 und Januar 1988 als verbindlich angesehen, obwohl die Beklagte für diese Monate auf Aufforderung des Klägers jeweils 2.000 DM gezahlt habe. Damit habe sie sich nicht mit diesem Betrag als Pacht/Miete schlüssig einverstanden erklärt. Denn sie habe mit Schreiben vom 26. Februar 1988 ausdrücklich hervorgehoben, daß die Pacht und Miete im Dezember 1986 zwischen dem Verwalter und ihr auf insgesamt monatlich 1.790 DM festgelegt worden sei.

Dagegen wendet sich die Revision mit der Rüge, das Berufungsgericht habe das Schreiben der Beklagten vom 26. Februar 1988 bei der Auslegung des Inhalts der getroffenen Vereinbarung nicht berücksichtigen dürfen; denn der Kläger habe dieses Schreiben erst erhalten, nachdem die Beklagte für Dezember 1987 und Januar 1988 je 2.000 DM gezahlt hatte. Mit diesen Zahlungen sei durch schlüssiges Verhalten der Beklagten eine Einigung über den von ihm geforderten Betrag von monatlich 2.000 DM zustande gekommen.

Auch hiermit hat die Revision keinen Erfolg. Sie greift mit ihren Ausführungen unzulässigerweise in die von dem Berufungsgericht vorgenommene tatrichterliche Würdigung des Sachverhalts sowie seine Wertung der getroffenen Vereinbarung ein. Da sich das Berufungsgericht maßgeblich auf die bereits im Dezember 1986 zustande gekommene Änderung des Pachtvertrages durch Ermäßigung des Pachtzinses gestützt hat, hält die angefochtene Entscheidung den Angriffen der Revision auch bei der Beurteilung des für die Monate Dezember 1987 und Januar 1988 geschuldeten Pachtzinses stand. Das Berufungsgericht hat insoweit in revisionsrechtlich nicht angreifbarer Weise darauf abgestellt, daß in dem Schreiben vom 26. Februar 1988 ausdrücklich auf die im Dezember 1986 zustande gekommene Vereinbarung mit dem Zwangsverwalter H. Bezug genommen und nicht etwa eine neue Regelung angeboten oder akzeptiert worden ist.

Fundstellen

Haufe-Index 2993136

DB 1993, 89

NJW 1992, 3041

BGHR BGB § 566 Zwangsverwaltung 1

BGHR ZVwVergV § 6 Abs. 1 Satz 1 Schriftform 1

EWiR § 152 ZVG 3/92, 727

KTS 1992, 690

WM 1992, 1543

ZIP 1992, 862

MDR 1992, 871

Rpfleger 1992, 402