BGH: Mieter muss Vermieter bei begründetem Anlass Zutrit ... / 4 Die Entscheidung

Der BGH hebt das Urteil des Landgerichts auf und verweist den Rechtsstreit dorthin zurück.

Zwar ist während des Mietverhältnisses das alleinige und uneingeschränkte Gebrauchsrecht an der Wohnung dem Mieter zugewiesen. Zudem steht die Wohnung des Mieters als die räumliche Sphäre, in der sich das Privatleben entfaltet, unter dem Schutz von Art. 13 Abs. 1 GG ("Wohnungsgrundrecht"). Dieser gewährleistet das Recht, in diesen Räumen "in Ruhe gelassen zu werden".

Mieter haben aber eine vertragliche Nebenpflicht, dem Vermieter nach entsprechender Vorankündigung Zutritt zur Wohnung zu gewähren, wenn es hierfür einen konkreten sachlichen Grund gibt. Ein solcher Grund kann beispielsweise in der gewünschten Besichtigung der Mietwohnung anlässlich eines beabsichtigten Verkaufs mit Immobilienmaklern, Gutachtern oder Kaufinteressenten liegen.

Die Nebenpflicht zur Zutrittsgewährung kann sich entweder aus einer Vereinbarung im Mietvertrag ergeben oder – wenn der Mietvertrag hierzu schweigt – aus § 242 BGB herzuleiten sein.

Interessen der Mieter sind zu berücksichtigen

Bei der Prüfung, ob ein konkreter sachlicher Grund für eine Besichtigung vorliegt, sind die widerstreitenden Interessen von Vermietern und Mietern in einen angemessenen Ausgleich zu bringen.

Will der Vermieter die Wohnung veräußern, hat er ein schützenswertes Interesse, die Wohnung mit Interessenten zu betreten. Hingegen werden die Interessen des Mieters nur geringfügig beeinträchtigt.

Unter besonderen Umständen können diese Interessen des Vermieters aber ausnahmsweise beschränkt sein, wenn der Mieter durch die Besichtigung der Wohnung der Gefahr schwerwiegender Gesundheitsbeeinträchtigungen oder gar einer Lebensgefahr ausgesetzt ist. Dies hat das Landgericht angesichts der Ausführungen des Sachverständigen angenommen; hierbei hat es sich aber nicht mit der Möglichkeit auseinandergesetzt, dass die Mieterin an der Besichtigung nicht persönlich teilnimmt, sondern sich vertreten lassen könnte. Dies muss das Landgericht, an das die Sache zurückverwiesen wurde, nun nachholen.