Beweislast: Vermieter verletzt Fürsorgepflicht

Leitsatz

1. Der Vermieter hat die vertragliche Nebenpflicht, Störungen des Mieters und Beschädigungen an dessen eingebrachten Sachen zu unterlassen (sog. "Fürsorgepflicht").

2. Erleidet der Mieter aufgrund der Verletzung dieser Pflicht einen Schaden, so haftet der Vermieter nach § 280 BGB.

3. Für die Darlegungs- und Beweislast gilt: Steht fest, dass die Schadensursache aus dem Obhuts- und Gefahrenbereich des Vermieters kommt und scheidet auch die Verantwortlichkeit eines Dritten aus, so muss sich der Vermieter nicht nur hinsichtlich seines Verschuldens, sondern auch hinsichtlich der objektiven Pflichtwidrigkeit entlasten.

(Leitsatz der Redaktion)

Normenkette

BGB §§ 280 Abs. 1 Satz 2, 535 Abs. 1, 536a Abs. 1

Kommentar

Der Eigentümer einer Scheune hatte in einem Teil des Gebäudes eine Kfz-Reparaturwerkstatt eingerichtet; einen anderen Teil hat der Eigentümer zum Unterstellen von Fahrzeugen vermietet. Der Mieter hat auf der gemieteten Fläche sechs eigene und sechs fremde Oldtimer abgestellt. Ende März 2003 führte der Eigentümer und Vermieter in dem Werkstattbereich eine Autoreparatur durch. Im Zuge der Reparaturarbeiten entstand ein Brand, durch den die Scheune und die darin abgestellten Fahrzeuge zerstört wurden. Der BGH hatte über die Schadensersatzansprüche des Mieters zu entscheiden.

Der Schadensersatzanspruch kann sich in Fällen der vorliegenden Art aus § 280 Abs. 1 BGB ergeben. Nach § 280 Abs. 1 S. 1 BGB kann der Gläubiger Schadensersatz verlangen, wenn der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis verletzt. Diese Vorschrift gilt auch im Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter. Den Vermieter trifft die sog. "Fürsorgepflicht". Hierbei handelt es sich um eine vertragliche Nebenpflicht, aufgrund derer der Vermieter gehalten ist, "Störungen des Mieters und Beschädigungen der von diesem eingebrachten Sachen zu unterlassen".

Anmerkung

Allerdings haftet der Vermieter nur, wenn er die Pflichtverletzung zu vertreten hat (§§ 276 ff. BGB).

Nach allgemeinen Grundsätzen gilt, dass der Mieter

1. die Pflichtverletzung,
2. deren Ursächlichkeit für den Schaden sowie
3. das Verschulden des Vermieters zu beweisen hat.

Für Pflichtverletzungen i. S. d. § 280 Abs. 1 S. 1 BGB gilt allerdings die in § 280 Abs. 1 S. 2 BGB geregelte Beweislastumkehr. Nach dem Wortlaut dieser Regelung muss der Schuldner – hier der Vermieter – darlegen und beweisen, dass er "die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat".

Nach der Rechtsprechung des BGH ergreift diese Beweislastumkehr "nicht nur das Verschulden im engeren Sinne, sondern auch die objektive Pflichtverletzung" (BGH, Urteil v. 16.2.2005, XII ZR 216/02, ZMR 2005, 520). Danach gilt: Steht fest, dass die Schadensursache aus dem Obhuts- und Gefahrenbereich des Vermieters kommt und scheidet auch die Verantwortlichkeit eines Dritten aus, so muss sich der Vermieter nicht nur hinsichtlich seines Verschuldens, sondern auch hinsichtlich der objektiven Pflichtwidrigkeit entlasten.

Für den Schadensersatzanspruch kommt es deshalb darauf an, ob dem Vermieter der Entlastungsbeweis gelingt. Da dieser Punkt noch nicht geklärt war, hat der BGH das Verfahren an das Berufungsgericht zurückgegeben.

Anmerkung

Ergänzend weist der BGH daraufhin, dass der Mieter nicht nur Ersatz für die Beschädigung seiner eigenen Oldtimer verlangen kann. Vielmehr kann er auch die an ihn abgetretenen Ansprüche der übrigen Eigentümer geltend machen, weil der Stellplatzmietvertrag als Vertrag mit Schutzwirkung für Dritte zu bewerten ist.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil vom 22.10.2008, XII ZR 148/06 NJW 2009, 142 m. Anm. Eisenschmid, jurisPR-MietR 26/2008 Anm. 4