Beweislast bei defektem Rollladen

1 Leitsatz

Der Vermieter trägt die Beweislast dafür, dass die Ursache eines Schadens an der Mietsache aus dem Verantwortungs- und Obhutsbereich des Mieters stammt. Hierfür muss er die Möglichkeit anderweitiger Schadensquellen entkräften.

2 Normenkette

§§ 535, 823 Abs. 1 BGB

3 Das Problem

Der Vermieter ist nach der gesetzlichen Bestimmung des § 535 BGB verpflichtet, die Mietsache einschließlich deren Ausstattungen und Einrichtungen in vertragsgemäßem Zustand zu erhalten, d. h. alle notwendigen Reparaturen auf seine Kosten durchzuführen. Dies gilt jedoch nicht, wenn der Mieter den Schaden z. B. durch Gewalteinwirkung oder falsche Handhabung verursacht hat.

4 Die Entscheidung

In dem vom AG Stuttgart entschiedenen Fall forderte der Vermieter Schadensersatz für die Kosten der Reparatur eines defekten Rollladens in der Mietwohnung. Der Mieter wendete ein, der Rollladen sei jederzeit bestimmungsgemäß genutzt worden; auf die Rollladenmechanik im Inneren des Rollladens habe er keinen Zugriff.

Das AG Stuttgart hatte zu entscheiden, wer in diesem Fall was beweisen muss. Nach den in diesem Fall geltenden Grundsätzen der Beweislastverteilung muss zunächst der Vermieter beweisen, dass die Schadensursache aus dem Obhutsbereich des Mieters stammt; den konkreten Nachweis der Art der Verursachung muss er nicht führen. Jedoch muss der Vermieter die Möglichkeit anderweitiger Schadensquellen, für die der Mieter nicht haftet, entkräften und somit beweisen, dass der Schaden nicht auf Verschleiß, einen Mangel oder einer zufälligen Beschädigung beruht und auch nicht durch Dritte verursacht wurde, für die der Mieter nicht haftet.

Nachdem im vorliegenden Fall der Rollladen mehr als 20 Jahre alt war, sah das Gericht einen Verschleiß der Mechanik als naheliegend an. Der Vermieter konnte somit die Möglichkeit einer Schadensquelle, die ihm zuzurechnen ist (hier: Verschleiß), nicht entkräften. Die Klage des Vermieters auf Zahlung der Reparaturkosten wurde abgewiesen.

5 Entscheidung

AG Stuttgart, Urteil v. 7.8.2020, 32 C 2844/19