Betriebskosten richtig zuordnen / 3.4.3 Kosten der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme, § 2 Nr. 4c BetrKV

§ 2 Nr. 4c BetrKV

Zitat

die Kosten

der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme, auch aus Anlagen im Sinne des Buchstabens a,

hierzu gehören das Entgelt für die Wärmelieferung und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Buchstabe a;

Hierunter fallen die Kosten der Fernwärme, der Nahwärme und der Blockheizkraftwerke. Auch das Wärmecontracting fällt hierunter, wenn die Heizanlage integrierter Bestandteil des Gebäudes ist, zu dessen ausschließlicher Wärmeversorgung die Anlage errichtet und nach wie vor bestimmt ist, und die Anlage nicht vom Vermieter, sondern von einem Dritten im eigenen Namen und auf eigene Rechnung betrieben wird.

Entscheidend ist, dass die Wärmeversorgung vollständig durch einen Dritten erfolgt. Die Brennstoffversorgung darf nicht dem Eigentümer obliegen.^[1]

Besteht zwischen Wärmeproduzent und Vermieter ein Wärmelieferungsvertrag, stellt der Wärmeproduzent die Kosten der Wärmelieferung in Rechnung. Diese können in voller Höhe auf die Mieter umgelegt werden. Dazu gehören auch die in der Rechnung enthaltenen Investitions- und Verwaltungskosten sowie der Unternehmergewinn des Lieferanten.^[2]

Was tun, wenn während eines laufenden Mietverhältnisses auf Wärmecontracting umgestellt wird?

Der Vermieter kann während eines bestehenden Mietverhältnisses nicht einseitig auf Wärmecontracting umstellen und den gesamten Wärmepreis inklusive der Anteile für Instandhaltung, Abschreibung, Gewinne und Ähnliches auf den Mieter umlegen.^[3]

Eine Umlage der Betriebskosten auf den Mieter ist in diesem Fall nur möglich durch

• eine entsprechende Regelung im Mietvertrag oder – wenn diese fehlt –
• eine Zustimmung des Mieters.^[4]

Mietvertragliche Regelung

Enthält der Mietvertrag die Regelung, dass der Mieter die Betriebskosten im Sinne der bis 31.12.2003 geltenden "Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV" bzw. der ab 1.1.2004 geltenden Betriebskostenverordnung zu tragen hat, ist es dem Vermieter erlaubt, die im Zuge der Umstellung entstehenden Wärmelieferungskosten auf den Mieter umzulegen, wenn die zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses geltende Fassung der II. BV bereits eine Umlegung der Kosten für Fernwärmelieferung vorsah.^[5]

Die Kosten der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme wurden ab 19.1.1989^[6] in die Vorschriften der umlagefähigen Betriebskosten aufgenommen. Wurde der Mietvertrag also nach dem 19.1.1989 geschlossen und nimmt er Bezug auf die II. BV bzw. BetrKV, bedarf es keiner Zustimmung des Mieters.^[7] Der Vermieter hat in diesem Fall dennoch die Umstellung auf Wärmecontracting 3 Monate vor der Umstellung schriftlich anzukündigen (siehe dazu nachfolgendes Musterschreiben).

Zustimmung des Mieters

Wurde der Mietvertrag vor dem 19.1.1989 geschlossen oder enthält er keine Regelung über die zu tragenden Betriebskosten, bedarf es der Zustimmung des Mieters. Fehlt es an der Zustimmung, darf der Vermieter nur die Kosten gem. § 7 Abs. 2 BetrKV umlegen.^[8] Der Contractor muss dem Vermieter eine Abrechnung erstellen, die die Betriebs-, Verbrauchs- und Investitionskosten separat ausweist. Die in § 7 BetrKV aufgeführten Kosten kann der Vermieter verlangen, wozu aber nicht die Investitionskosten gehören.^[9]

Stellt der Vermieter die Versorgung von Eigenversorgung auf die eigenständige gewerbliche Lieferung durch einen Wärmelieferanten um, muss er dies dm Mieter 3 Monate vor der Umstellung schriftlich mitteilen. In diesem Schreiben müssen im Wege eines Kostenvergleichs die Kosten der bisherigen Eigenversorgung mit den Kosten der Wärmelieferung für die gleiche Wärmemenge verglichen werden.

Musterschreiben: Ankündigung des Vermieters über Umstellung auf Wärmecontracting

Absender:

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Eheleute/Herrn/Frau
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_______________	(Ort/Datum)

Umstellung auf gewerbliche Wärmelieferung

hier: Wärmecontracting Fa. ______________

Ort/Lage des Mietobjekts	Vermietername	Mietername	Mietvertrag vom

Sehr geehrte Frau __________,

sehr geehrter Herr __________,

mit der Mietrechtsänderung vom 1.5.2013 wurde dem Vermieter das Recht eingeräumt, die bisherige Beheizung vom Eigenbetrieb auf gewerbliche Wärmelieferung (Wärmecontracting) umzustellen.

Von dieser Möglichkeit nach § 556c BGB mache ich hiermit Gebrauch.

Ich beabsichtige, die derzeit im Mehrfamilienhaus in der __________ Nr. ___, in __________ befindliche Ölzentralheizung stillzulegen und die Lieferung von Wärme und Warmwasser künftig der Fa. __________ zu übertragen. Die Fa. __________ ist in __________ seit vielen Jahren auf die eigenständig gewerbliche Lieferung (Wärmecontracting) spezialisiert.

Aufgrund der steigenden Energiepreise und der hierdurch resultierenden Abhängigkeiten vom Markt haben sich auch die Eigentümer der Nachbaranwesen Nr. ___, ___ und ___ entschlossen, ihre Beheizung auf Wärmecontracting umzustellen.

Die Fa. __________ wird dazu auf dem Grundstück Flurstück Nr. ___/___ eine Biomasseheizung errichten und zukünftig die insgesamt ___ Anwesen mit Heizung und Warmwasser versor...