Bestimmtheit von Beschlüssen

Leitsatz

Beschlüsse über Instandsetzungsmaßnahmen müssen grundsätzlich hinreichend bestimmt sein. Es muss erkennbar sein, welche konkreten Maßnahmen vorgenommen werden sollen. Dabei müssen in der Regel die Grundfragen der Art und Weise der Durchführung, also Umfang, Finanzierung, Ablauf und Kostenanschläge geregelt werden.

Normenkette

WEG §§ 21 Abs. 3, 23 Abs. 1

Das Problem

1. Die Wohnungseigentümer beschließen am 7.4.2016 wie folgt:

   "Die Eigentümergemeinschaft beschließt, die Durchführung der Malerarbeiten für die Wohnung T1 (Alte Villa) durch die Firma M auf der Grundlage ihres Angebotes vom 26.10.2015 über brutto 3.229,36 EUR. (…)"

   Die Arbeiten werden bis Ende Juni 2016 ausgeführt, danach der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in Rechnung gestellt und von dieser auch bezahlt.

2. Am 9.6.2016 beschließen die Wohnungseigentümer mehrheitlich in einer weiteren Versammlung, in der Wohnungseigentümer K nicht zugegen ist, folgende Beschlüsse:

   Tagesordnungspunkt (TOP) 5: Die Eigentümergemeinschaft beschließt für die Behebung der Putzschäden ein Budget in Höhe von 40.000 EUR inklusive Mehrwertsteuer festzulegen und die Arbeiten an die Firma L in Auftrag zu geben. Die Kosten sind aus der Instandhaltungsrücklage zu entnehmen.

   TOP 16: Die Eigentümergemeinschaft beschließt, die Anstricharbeiten an sämtlichen Holzwerken (Fenster und Haustüren) auf Basis der ersten Kostenschätzung der M-GmbH mit einem Gesamtbudget in Höhe von 35.000 EUR inklusive Mehrwertsteuer in Auftrag zu geben. Für die Überarbeitung der Fensterdichtungen wird ein Budget in Höhe von 7.000 EUR inklusive Mehrwertsteuer festgelegt. Wobei diese Arbeiten nach den Anstricharbeiten zu erfolgen sind. Die Kosten sind aus der Instandhaltungsrücklage zu entnehmen.

   Den Wohnungseigentümern lag bei der Beschlussfassung ein Preisspiegel vor, der bereits dem Einladungsschreiben beigefügt worden war und auch in der Versammlung konkret erläutert wurde. In der Kostenschätzung der M-GmbH findet sich folgende Anmerkung: "Nach Ortsbesichtigung konnten diese Häuser geschätzt werden. Da alle Häuser verschiedene Fenster haben, ist diese Ausführung nur im Stundenlohn zum späteren Nachweis möglich. Bei den restlichen Häusern war kein Zugang sowie keine Zuordnung der Fenster möglich. Auch diese Arbeiten können nur im Stundenlohn zum späteren Nachweis ausgeführt werden."

3. Wohnungseigentümer K ist der Auffassung, die Beschlüsse seien nicht hinreichend bestimmt. Sie ließen einen nachvollziehbaren Inhalt nicht erkennen. Ferner fehle es an notwendigen Alternativangeboten. TOP 16 widerspreche ferner einer ordnungsmäßigen Verwaltung, da für die erforderlichen Anstricharbeiten nicht das Angebot der I-GmbH ausgewählt worden sei, das 134 % günstiger gewesen sei, als das der M-GmbH. Des Weiteren liege eine Doppelbeschlussfassung vor, da die unter TOP 16 beschlossenen Arbeiten bereits zu einem Preis von 3.229,36 EUR durch die M-GmbH aufgrund des Beschlusses vom 7.4.2016 ausgeführt worden seien. Die anderen Wohnungseigentümer sind der Auffassung, es habe keiner näheren Konkretisierung des Beschlussgegenstandes des TOP 5 bedurft, da der Umfang der beschlossenen Maßnahme aufgrund der Behandlung in den vorherigen Versammlungen hinreichend bekannt gewesen sei. Die Beauftragung der Arbeiten im Zusammenhang mit den Fenstern (TOP 16) aus einer Hand und zu einem Festpreis entspreche ordnungsmäßiger Verwaltung. Diesbezüglich und auch im Hinblick auf die Arbeiten zu TOP 5 hätten keine weiteren Angebote eingeholt werden können. Es sei kein Unternehmer bereit gewesen, die Arbeiten zu einem Festpreis anzubieten.

Die Entscheidung

Die Klage hat jeweils Erfolg!

Behebung von Putzschäden in diversen Bereichen der Außenfassade

1. Der Beschluss zu TOP 5 sei für ungültig zu erklären, da dieser nicht hinreichend bestimmt sei. Beschlüsse über Instandsetzungsmaßnahmen müssten grundsätzlich hinreichend bestimmt sein. Es müsse erkennbar sein, welche konkreten Maßnahmen vorgenommen werden sollen. Dabei müssten in der Regel die Grundfragen der Art und Weise der Durchführung, also Umfang, Finanzierung, Ablauf und Kostenanschläge geregelt werden (Hinweis u.a. auf LG Hamburg v. 2.3.2011, 318 S 193/10). Diesen Anforderungen genüge der Beschluss nicht.
2. Er enthalte weder konkrete Angaben, wo sich die zu beseitigenden Putzschäden befänden, noch welches Ausmaß diese hätten. Ferner fehle es an einer grundsätzlich zulässigen Bezugnahme auf Dokumente, die weder Teil des Beschlusstextes noch der Niederschrift seien.
3. Zwar seien die Putzschäden bereits Gegenstand diverser weiterer Versammlungen gewesen. Es fehle jedoch es an einer Verweisung bzw. einer Bezugnahme auf die Niederschriften dieser Versammlungen, die nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes im Falle einer konkreten Bezeichnung des Bezugsdokumentes genügt hätten. Dass Wohnungseigentümer K an den vorherigen Versammlungen teilgenommen und mithin Kenntnis von dem Umfang der nunmehr beschlossenen Maßnahme habe, sei unbeachtlich. Der Grundsatz der Bestimmtheit resultiere vielmehr daraus,...