Als Vertreter und Ausführungsorgan der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist der Verwalter nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG berechtigt und verpflichtet, für die Durchführung der Hausordnung zu sorgen. Bei dieser Pflicht handelt es sich zweifellos um eine Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung mit untergeordneter Bedeutung. Seine Verpflichtung beschränkt sich aber darauf, beschlossene Maßnahmen durchzuführen und z. B. Hinweis- oder Verbotsschilder aufzustellen. Daneben hat der Verwalter durchaus stichprobenartige Kontrollen durchzuführen und bei Verstößen gegen die Hausordnung durch Wohnungseigentümer geeignete Maßnahmen zu unternehmen und ggf. Abmahnungen auszusprechen.
Da die dem Verwalter per Gesetz eingeräumten Befugnisse nicht zu erheblichen Verpflichtungen für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer führen dürfen, wird es maßgeblich von der Größe der verwalteten Gemeinschaft abhängen, ob er eigenständig zur Verfahrensführung und Beauftragung eines Rechtsanwalts befugt ist, gegen den störenden Wohnungseigentümer vorzugehen.
Keine Vertragsstrafen möglich
Vertragsstrafen für Verstöße gegen die Hausordnung können die Wohnungseigentümer ausschließlich durch Vereinbarung festlegen. Entsprechende Beschlüsse wären nichtig.[1] Auch im Übrigen ist zu beachten, dass den Wohnungseigentümern keine Beschlusskompetenz zukommt, außerhalb der gemeinschaftlichen Kosten und Lasten besondere Leistungspflichten zu statuieren.[2]
Musterbeschluss: Folgen von Verstößen gegen die Hausordnung
TOP XX Hausordnungsverstöße
Bei Verstößen gegen die Hausordnung ist der Verwalter ermächtigt, die entsprechenden Handlungs- oder Zustandsstörer schriftlich abzumahnen. Bei nachhaltigen und wiederholten Verstößen gegen die Hausordnung ist der Verwalter nach Zustimmung des Verwaltungsbeirats berechtigt, unter Hinzuziehung eines Rechtsanwalts gerichtliche Maßnahmen gegen den Handlungs- oder Zustandsstörer zu ergreifen.
Abstimmungsergebnis:
Ja-Stimmen: _____
Nein-Stimmen: _____
Enthaltungen: _____
Der Versammlungsleiter verkündete folgendes Beschlussergebnis:
________________
Der Beschluss wurde angenommen/abgelehnt.
Anfechtungsrisiko
Der Beschluss konkretisiert lediglich das, was dem Verwalter nach dem Gesetz – § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG – ohnehin obliegt und entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung. Insbesondere sieht er gerade keine Geldstrafe bei Verstößen gegen die Hausordnung vor.
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